H ΕΠΙΚΑΙΡΟΤΗΤΑ ΕΠΙΤΑΣΣΕΙ να αμβλύνουμε την καμπύλη αντοχής του συστήματος υγείας. Οι ειδικοί απαίτησαν τη λήψη προληπτικών μέτρων για την αποσυμφόρηση του ΕΣΥ. Έχουμε συνειδητοποιήσει ότι το ίδιο ακριβώς ισχύει εδώ και δεκαετίες για τις επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής; Ότι δηλαδή η δυνατότητα της Γης να τις απορροφήσει είναι πολύ περιορισμένη, οπότε πρέπει να αλλάξουμε δραστικά τα επιχειρηματικά μας μοντέλα;
Σύμφωνα με το τελευταίο World Economic Forum, κατά την τελευταία δεκαπενταετία η ατζέντα παγκοσμίως έχει αλλάξει και τη θέση των λεγόμενων «παραδοσιακών κινδύνων» (οικονομικών, γεωπολιτικών κ.λπ.) έχουν καταλάβει πλέον οι περιβαλλοντικοί κίνδυνοι και εσχάτως οι κίνδυνοι της δημόσιας υγείας. Οι στόχοι βιώσιμης ανάπτυξης του ΟΗΕ εντάσσονται στη λειτουργία μεγάλων επιχειρηματικών κολοσσών, προμηνύοντας δραστικές αλλαγές την επόμενη δεκαετία.
Σε ό,τι αφορά το real estate και δη στην Ελλάδα, το ζήτημα της ανθεκτικότητας των ακινήτων αποκτά ολοένα και μεγαλύτερη σημασία. Είτε πρόκειται για την κλιματική αλλαγή είτε για άλλα απροσδόκητα συμβάντα, όπως η πανδημία, η βιωσιμότητα αποτελεί βασικό εργαλείο για τη θωράκιση μιας επένδυσης. Από το 2010 και μετά, οπότε και κορυφωνόταν συστηματικά η κρίση χρέους της Ελλάδας με συνεπακόλουθο την κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας, είναι χαρακτηριστικό ότι στην περίπτωση ανάπτυξης κάποιου σημαντικού ακινήτου, οι εμπλεκόμενοι φορείς υιοθέτησαν θεσμικά και διεθνώς αναγνωρισμένα εργαλεία για τη διαμόρφωση του χαρακτήρα βιωσιμότητας και ανθεκτικότητας έναντι στην κλιματική αλλαγή της επένδυσης που συνιστούσε η ανάπτυξη αυτή.
Η ανάγκη για επίτευξη της βιωσιμότητας δεν μας περιορίζει. Ο μόνος αληθινός περιορισμός, το όριο που πρέπει να συνεχίσουμε να σπρώχνουμε πιο μακριά, είναι η δική μας αδυναμία, μερικές φορές, να πιστέψουμε ότι μπορούμε να δημιουργήσουμε πραγματική και διαρκή αλλαγή.
Το LEED ξεχώρισε ως το πλέον διαδεδομένο εργαλείο βαθμονόμησης και συνδέθηκε με εμβληματικά πλέον έργα τοποσηματικού χαρακτήρα, όπως το Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος, το κτιριακό συγκρότημα Καρελά, το κτίριο Agemar, τα συγκροτήματα Piraeus Port Plaza 1, 2 και 3, το νηπιαγωγείο του Κολεγίου Αθηνών και τόσα άλλα. Με σχεδόν εκατό και πλέον έργα, ολοκληρωμένα ή σε εξέλιξη, η αύξηση στη ζήτηση βιώσιμων κτιρίων εξελίσσεται εκθετικά. Περισσότεροι από 20.000 άνθρωποι καθημερινά εργάζονται, επισκέπτονται, διανυκτερεύουν ή με κάποιον τρόπο βιώνουν μια εμπειρία σε κάποιο από τα κτίρια αυτά, η συνολική επιφάνεια των οποίων πλέον υπερβαίνει το 1.000.000 τ.μ. Και με την απαρχή μιας νέας διαφαινόμενης περιόδου ανάπτυξης, η τάση αυτή έχει μετατραπεί σε βασική προϋπόθεση, με τέτοιους όρους ώστε η αγορά να αντιμετωπίζει επιφυλακτικά την απουσία διαφανών πλαισίων βιωσιμότητας από νέα έργα ακίνητης περιουσίας.
Αρκεί όμως να είμαστε απλώς λιγότερο κακοί σε σχέση με άλλους; Προφανώς όχι, διότι ό,τι κάνουμε θα κρίνεται άμεσα ανεπαρκές και θα ξεπερνιέται. Αντιθέτως, η υπερβατική αντιμετώπιση νέων προκλήσεων, κανονισμών και διεθνών απαιτήσεων οδηγεί σε μια διαρκώς βελτιωμένη εικόνα, η οποία δημιουργεί διαφορά φάσης από τους άλλους και ετεροπροσδιορίζει την αξία του ακινήτου μας και κατ’ επέκταση του χαρτοφυλακίου μας.
Κι αν μέχρι στιγμής η αποδοχή αυτών των αρχών είναι εκ προοιμίου δεδομένη για την κορυφή της πυραμίδας του real estate, σημαντικούς developers και θεσμικούς επενδυτές, η μεγάλη πρόκληση είναι η διάχυση αυτής της τάσης και προς άλλες κατευθύνσεις. Αυτή θα είναι και ο πολλαπλασιαστής που θα δημιουργήσει κοινούς τόπους με τον δημόσιο χώρο, συμβάλλοντας στη δημιουργία βιώσιμων και ανθεκτικών αστικών αναπλάσεων.
Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να σημειωθεί και η επίπτωση που έχει η πανδημία στον τρόπο ανάπτυξης των μελλοντικών ακινήτων. Τα ζητήματα δημόσιας υγείας, οι προσδοκίες των νεότερων γενεών, καθώς και τα υβριδικά μοντέλα εργασίας σε ορισμένες περιπτώσεις διαμορφώνουν νέες απαιτήσεις και θέτουν τον άνθρωπο στο επίκεντρο κατά τη δημιουργία νέων χώρων. Ως εκ τούτου, έννοιες μέχρι πρότινος αντιμετωπιζόμενες ως είδη πολυτελείας, όπως η βιοφιλία, το ήθος, η ποικιλομορφία, η προσαρμοστικότητα, η ευεξία και η ευελιξία, αποκτούν άλλη διάσταση και αποτιμώνται όχι μόνο λειτουργικά αλλά κυρίως χρηματοοικονομικά. Το κτίριο πρέπει πλέον να δημιουργεί μια ισχυρή και ταυτοχρόνως ενεργητικά και παθητικά βιωματική εμπειρία, σε τέτοιο βαθμό που να συνεχίζεται η θετική επίδρασή του στον άνθρωπο ακόμα και όταν έχει επιστρέψει σπίτι του. Πόσο διαφορετική διάθεση έχει κανείς, άλλωστε, όταν επιστρέφει στην κατοικία του, έχοντας εργαστεί σε έναν χώρο με φυσικό φως, φρέσκο αέρα και χαρακτηριστικά φύσης!
Ανατρέχοντας στα πλέον διακεκριμένα παραδείγματα ανάπτυξης βιώσιμων ακινήτων στην Ελλάδα, θα κάνουμε την εξής διαπίστωση: αρχικώς, είναι πιθανό σε ορισμένες περιπτώσεις να χρειάστηκαν επιπρόσθετοι πόροι, με το κόστος όμως να είναι επενδυτικού χαρακτήρα, άρα να αποσβένεται (π.χ. φωτοβολταϊκή εγκατάσταση, αποδοτικότερα Η/Μ συστήματα), ωστόσο η πλειοψηφία των επιλογών που έγιναν και συνέβαλαν καθοριστικά στο αποτέλεσμα αφορούσαν κυρίως διαφοροποιημένες απλώς επιλογές που έγιναν εγκαίρως και ενσωματώθηκαν στην ανάπτυξη του ακινήτου (π.χ. προσανατολισμός, διαχείριση ομβρίων, επιλογή κατάλληλων υλικών, ποιότητες εσωτερικών χώρων, διαδικασία διαχείρισης έργου κ.λπ.). Με λίγα λόγια, με ελάχιστο κόστος, είτε με απόλυτους όρους είτε με όρους ανάλυσης κύκλου ζωής, τα ακίνητα αυτά καταστάθηκαν βιώσιμα και ανθεκτικά με όρους που έγιναν πλήρως αποδεκτοί και ήταν εντός πλαισίων των σχετικών business plans. Σε αυτό το σημείο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η συνεχής αυστηροποίηση των κανονισμών, η εξέλιξη της τεχνολογίας, η εκπαίδευση των εμπλεκόμενων μερών αλλά και η εξοικείωση της τοπικής αγοράς με νέες τεχνικές και υλικά μετατρέπουν τους «παράγοντες κόστους» του παρελθόντος στους «οδηγούς υπεραξίας» του μέλλοντος.
Τι γίνεται με τις μελλοντικές επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία; Η θωράκιση των μεγάλων επενδύσεων σε επίπεδο αειφορίας δεν αποτελεί προαίρεση αλλά προαπαιτούμενο για την ίδια τη βιωσιμότητά τους ως επενδυτικών προϊόντων. Η εμφανής προτίμηση των μισθωτών για βιώσιμα ακίνητα αλλά και το αυξανόμενο ενδιαφέρον των επενδυτών για θέματα βιωσιμότητας υποδηλώνουν μια νέα τάση, αυτή της ενσωμάτωσης του παράγοντα της αειφορίας στις αναλύσεις επιχειρηματικού κινδύνου. Με λίγα λόγια, συμβατικές επενδύσεις χωρίς σαφές, διαφανές και αναγνωρισμένο πλαίσιο βιωσιμότητας καθίστανται, αργά ή γρήγορα, μη ανταγωνιστικές.
Οι θεσμικές εταιρείες ανάπτυξης και διαχείρισης ακινήτων και χαρτοφυλακίων εμπλέκονται ενεργά στην αντιμετώπιση της πρόκλησης με εμφατικές στρατηγικές ενσωμάτωσης παραμέτρων ESG έναντι μιας παραδοσιακής στρατηγικής «βλέποντας και κάνοντας». Προσδιορίζουν και χρησιμοποιούν μηχανισμούς και συστήματα διαχείρισης σχετιζόμενων κινδύνων. Παρά τα προβλήματα που πηγάζουν συχνά από την έλλειψη αξιόπιστων δεδομένων, οι εταιρείες έχουν ξεκινήσει ήδη να επενδύουν στο δύσκολο έργο της ενσωμάτωσης των παραγόντων ESG στο επενδυτικό τους due diligence, καθώς και στον επιχειρησιακό σχεδιασμό τους. Σε τέτοιο βαθμό μάλιστα, που οι ετήσιοι απολογισμοί ESG σε λίγο καιρό θα είναι το ίδιο σημαντικοί με τον ισολογισμό μιας εταιρείας.
Στον τομέα των ακινήτων οι κίνδυνοι ESG μπορούν να προσδιοριστούν εύκολα λόγω των απτών συνεπειών που προκύπτουν εξαιτίας της κλιματικής αλλαγής και της έλλειψης ανθεκτικότητας. Το κόστος ασφάλισης πρόκειται να επηρεαστεί ιδιαίτερα λόγω των ασφαλιστικών αξιώσεων ιδιωτών και επιχειρήσεων από τις ολοένα εντονότερες περιβαλλοντικές καταστροφές ή άλλες απροσδόκητες καταστάσεις, όπως η πανδημία. Επιπλέον, το κόστος αποκατάστασης των συνεπειών έντονων ή αναπάντεχων φαινομένων θα είναι δυσανάλογα μεγάλο σε σχέση με το κόστος λήψης προληπτικών μέτρων.
Από την άλλη, η αποτελεσματική διαχείριση των παραγόντων ESG είναι το κλειδί για νέες αξιόπιστες χρηματοδοτικές ευκαιρίες για το real estate. Η υλοποίηση του Green Deal προβλέπει, άλλωστε, τη χρηματοδότηση της πράσινης μετάβασης με περισσότερα από 250 δισ. ετησίως έως το 2030. Ως το 2025 αναμένεται να τριπλασιαστούν τα επενδυτικά κεφάλαια που θα κατευθυνθούν παγκοσμίως σε εταιρείες που επιτυγχάνουν υψηλές αποδόσεις ESG, ενώ η έκδοση πράσινων ομολόγων από ελληνικές Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) αξίας περίπου μισού δισ. τη χρονιά που διανύουμε αποδεικνύει τη θεσμική πλέον ενσωμάτωση του παράγοντα της βιωσιμότητας στην ανάπτυξη και διαχείριση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.
Τα βιώσιμα κτίρια είναι «ακριβότερα» γιατί έχουν αναπτυχθεί με διαδικασίες και κώδικες που διέπονται από σαφείς δεσμεύσεις και κανόνες ηγεσίας. Το LEED, το WELL, το BREEAM, το GRESB, το GRI είναι απλώς εργαλεία που κάνουν συγκεκριμένες τις ιδέες για τις οποίες ενδιαφέρονται τόσοι πολλοί άνθρωποι με πάθος. Τα εργαλεία αυτά θα συνεχίσουν να είναι σχετικά, εφόσον αντιπροσωπεύουν σκόπιμη δράση στο δομημένο περιβάλλον. Μια τέτοια δράση είναι πιο ισχυρή από οποιαδήποτε συζήτηση για τα όρια ή το μέλλον. Δεν μπορούμε ποτέ να πάμε πέρα από τα εργαλεία, γιατί αυτά είναι ο τρόπος μετασχηματισμού και ο μετασχηματισμός δεν μπορεί να είναι ποτέ ο προορισμός. Η ανάγκη για επίτευξη της βιωσιμότητας δεν μας περιορίζει. Ο μόνος αληθινός περιορισμός, το όριο που πρέπει να συνεχίσουμε να σπρώχνουμε πιο μακριά, είναι η δική μας αδυναμία, μερικές φορές, να πιστέψουμε ότι μπορούμε να δημιουργήσουμε πραγματική και διαρκή αλλαγή.
Μια συνεργασία της Lifo με την Design Ambassador και το Archisearch.gr
