ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΑΥΞΗΣΗ του ορίου της Golden Visa στις 800.000 ευρώ για την Αττική, η δυνατότητα απόκτησής της με 250.000 ευρώ έχει μετατοπιστεί σχεδόν αποκλειστικά σε ακίνητα που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης.
Το πρόγραμμα Golden Visa επιτρέπει σε πολίτες τρίτων χωρών να αποκτήσουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα μέσω αγοράς ακινήτου, με διαφορετικά όρια επένδυσης ανάλογα με την περιοχή και το είδος του ακινήτου.
Στην περίπτωση της Αττικής, μετά την αύξηση των ορίων, το αρχικό ποσό των 250.000 ευρώ με το οποίο ξεκίνησε το πρόγραμμα αυτό στην Ελλάδα διατηρήθηκε μόνο για επενδύσεις που αφορούν τη μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες. Δηλαδή χώρων που μέχρι πρότινος φιλοξενούσαν γραφεία, καταστήματα ή βιοτεχνικές δραστηριότητες και πλέον αλλάζουν χρήση και επανέρχονται στην αγορά ως κατοικίες.
Ο «θάνατος του εμποράκου» ή μοντέλο αναζωογόνησης κτιρίων-φαντασμάτων;
Ωστόσο, το ερώτημα που ανακύπτει από τη νέα αυτή επενδυτική δραστηριότητα είναι σαφές: θα μπορούσε η Golden Visa των 250.000 ευρώ, που χορηγείται για επαγγελματικά ακίνητα τα οποία αλλάζουν χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες, να είναι ο «θάνατος του εμποράκου» και να επιταχύνει την ήδη μεγάλη υποχώρηση του παραδοσιακού μικρεμπορίου στις γειτονιές της Αθήνας, ή πρόκειται για ένα εργαλείο αναζωογόνησης του ανενεργού κτιριακού αποθέματος της πόλης; Πάντως οι άνθρωποι της αγοράς ισχυρίζονται ότι είναι μια νέα επενδυτική επιλογή, που τώρα αρχίζει να ανεβάζει στροφές.
Καθώς το φαινόμενο διευρύνεται, γίνεται σαφές ότι δεν πρόκειται για συγκυριακή μεταβολή αλλά για μια εξέλιξη με πιο μόνιμα χαρακτηριστικά. Η Golden Visa των 250.000 ευρώ μέσω αλλαγής χρήσης δεν είναι απλώς ένα επενδυτικό εργαλείο αλλά ένας μηχανισμός που επηρεάζει τη χρήση του αστικού χώρου και τις ισορροπίες στις γειτονιές.
«Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι η Golden Visa των 250.000 ευρώ δεν αποτελεί πλέον απλώς μια εναλλακτική επενδυτική επιλογή αλλά έναν ξεχωριστό μηχανισμό που αναδιαμορφώνει την αγορά ακινήτων στην Αθήνα. Το μοντέλο αγορά/αλλαγή χρήσης έχει αποκτήσει σαφή δυναμική και βρίσκεται σε φάση ταχείας ανάπτυξης, χωρίς όμως ακόμη να αποτελεί την κυρίαρχη μορφή επένδυσης», αναφέρει στη LiFO o Θέμης Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.
Μας εξηγεί ότι «στην πράξη, το μοντέλο αυτό αφορά ένα μικρό αλλά αυξανόμενο ποσοστό της αγοράς. Σύμφωνα με τα δεδομένα που έχουμε επεξεργαστεί, περίπου το 10% με 15% των επενδύσεων αφορά πλέον αγορές ολόκληρων κτιρίων ή μικρών επαγγελματικών μονάδων με στόχο τη μετατροπή τους σε κατοικίες από επενδυτές που στοχεύουν σε αγοραστές τρίτων χωρών για την απόκτηση της Golden Visa. Αυτό που αλλάζει είναι ότι μετά την αύξηση των ορίων στα 800.000 ευρώ, το “παράθυρο” των 250.000 ευρώ μέσω αλλαγής χρήσης λειτουργεί ως βασικό εργαλείο προσέλκυσης επενδυτών χαμηλότερου budget».
Ξεκίνησε στο κέντρο και επεκτείνεται
Η δυναμική αυτή δεν περιορίζεται πλέον στο ιστορικό κέντρο. Αν και ξεκίνησε από εκεί, σήμερα έχει επεκταθεί σημαντικά. Ο Θ. Μπάκας υποστηρίζει ότι «καταγράφεται έντονη δραστηριότητα σε περιοχές όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, ο Κολωνός, ο Άγιος Ελευθέριος, αλλά και το Περιστέρι και το Ίλιον. Παράλληλα, περιοχές όπως ο Κεραμεικός, το Μεταξουργείο και ο Νέος Κόσμος εμφανίζουν αυξανόμενη κινητικότητα, ενώ η Καλλιθέα και ο Πειραιάς μπαίνουν δυναμικά στον χάρτη. Πρόκειται για περιοχές με σημαντικό απόθεμα παλαιών επαγγελματικών χώρων, οι οποίοι μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες και να ενταχθούν στο όριο των 250.000 ευρώ. Έτσι, δεν μιλάμε πλέον μόνο για τον κεντρικό δήμο, αλλά για ένα ευρύτερο φαινόμενο στο Λεκανοπέδιο».
Η πώληση σε κομμάτια και το προφίλ των αγοραστών
Η αγορά, ωστόσο, δεν αλλάζει μόνο γεωγραφικά αλλά αποκτά και διαφορετικά χαρακτηριστικά: «Στην πρώτη φάση βλέπαμε κυρίως μεμονωμένα διαμερίσματα και μικρές αγορές. Σήμερα όμως έχουμε περάσει σε ένα πιο οργανωμένο μοντέλο, όπου αγοράζονται ολόκληρα επαγγελματικά κτίρια, κυρίως γραφείων, τα οποία αποκτούν επενδυτικά σχήματα που προχωρούν σε αλλαγή χρήσης, τα μετατρέπουν σε πολλά μικρά διαμερίσματα, συνήθως 40 έως 70 τετραγωνικών μέτρων, και στη συνέχεια τα πωλούν ξεχωριστά σε πολλούς επενδυτές που στοχεύουν στη “φθηνή” Golden Visa. Πρόκειται για ένα mini development model, που θυμίζει περισσότερο οργανωμένη επενδυτική δραστηριότητα παρά απλή αγορά ακινήτου», μας εξηγεί ο Θ. Μπάκας.
Η εικόνα αυτή γίνεται πιο συγκεκριμένη αν δει κανείς ένα τυπικό παράδειγμα που επαναλαμβάνεται όλο και συχνότερα: αγορά ενός κτιρίου γραφείων 600 έως 1.000 τετραγωνικών μέτρων, μετατροπή του σε 8 έως 12 διαμερίσματα και πώληση περίπου στις 250.000 ευρώ ανά μονάδα: «Το μοντέλο αυτό δημιουργεί υπεραξία για τον επενδυτή, σπάει το κεφάλαιο σε μικρότερες επενδύσεις, προσελκύει περισσότερους αγοραστές και αυξάνει το στεγαστικό απόθεμα».
Ο Δημήτρης Κωνσταντίνου, εκπρόσωπος της KMP Real Estate, υποστηρίζει ότι διαμορφώνεται ένα νέο επενδυτικό μοντέλο, το οποίο βασίζεται σε αυτήν ακριβώς τη λογική: γραφειακοί χώροι μετατρέπονται σε κατοικίες, επαναφέροντας σταδιακά σε χρήση ακίνητα και επηρεάζοντας την εικόνα συγκεκριμένων σημείων του κέντρου. «Περιοχές που θεωρούνταν υποβαθμισμένες, όπως χαμηλά στην Πειραιώς ή προς την Κουμουνδούρου, επανέρχονται στο επενδυτικό ενδιαφέρον», αναφέρει. Υποστηρίζει ακόμη ότι «μετά την αύξηση της Golden Visa στις 800.000 ευρώ, η αγορά είχε περιορίσει αισθητά τη δυναμική της». Το κίνητρο των 250.000 ευρώ μέσω αλλαγής χρήσης, όπως επισημαίνει, προκάλεσε την επανεκκίνηση του ενδιαφέροντος.
«Σε πολλές περιπτώσεις, ξένοι επενδυτές αγοράζουν ολόκληρα κτίρια γραφείων και στη συνέχεια τα διαθέτουν τμηματικά, απευθυνόμενοι σε επενδυτές που αναζητούν πιο προσιτές επιλογές. Οι αγοραστές προέρχονται κυρίως από το Ισραήλ και την Τουρκία», όπως λέει. Σύμφωνα με τον ίδιο, «το μοντέλο αυτό όχι μόνο τόνωσε την αγορά, αλλά συνέβαλε στην επανενεργοποίηση ακινήτων που για χρόνια παρέμεναν ανενεργά ή υποαξιοποιημένα, επηρεάζοντας σταδιακά και την εικόνα των περιοχών στις οποίες βρίσκονται».
Το ίδιο προφίλ αγοραστών δείχνουν και τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates. «Τα ακίνητα των 250.000 ευρώ απευθύνονται κυρίως σε επενδυτές χαμηλότερου προϋπολογισμού και προσελκύουν έντονο ενδιαφέρον από την Κίνα, η οποία παραμένει κυρίαρχη με περίπου 48%, αλλά και από την Τουρκία, το Ισραήλ, το Ιράν και άλλες χώρες της Μέσης Ανατολής. Αντίθετα, τα ακίνητα των 800.000 ευρώ αφορούν πιο εύπορους επενδυτές και εμφανίζουν μεγαλύτερη συμμετοχή Αμερικανών. Ουσιαστικά, πρόκειται για δύο διαφορετικές αγορές μέσα στο ίδιο πρόγραμμα».
Οι επιπτώσεις στο μικρεμπόριο και οι δύσκολες απαντήσεις
Το κρίσιμο ζήτημα, ωστόσο, είναι οι επιπτώσεις στο μικρεμπόριο. Ο Θ. Μπάκας ισχυρίζεται ότι η απάντηση δεν είναι μονοδιάστατη και απαιτεί πιο ψύχραιμη ανάγνωση: «Σε επίπεδο γειτονιάς, πράγματι σε ορισμένες περιπτώσεις καταγράφεται σταδιακή υποχώρηση της εμπορικής δραστηριότητας, κυρίως σε δευτερεύοντες δρόμους, όπου τα καταστήματα ήδη δεν ήταν βιώσιμα και η εμπορική ζήτηση είχε υποχωρήσει σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η αλλαγή χρήσης δεν εκτοπίζει μια υγιή εμπορική δραστηριότητα, αλλά έρχεται να καλύψει ένα κενό που ήδη υπήρχε».
Σε επίπεδο αγοράς, υποστηρίζει ότι το φαινόμενο λειτουργεί περισσότερο ως μηχανισμός αξιοποίησης κενών γραφειακών χώρων, παλαιών επαγγελματικών κτιρίων και βιοτεχνικών ή βιομηχανικών ακινήτων, που σε πολλές περιπτώσεις έχουν απολέσει τη λειτουργικότητά τους. Ουσιαστικά, πρόκειται για μια διαδικασία επανένταξης ανενεργού κτιριακού αποθέματος στην οικονομία, με τη μορφή κατοικίας.
Η προσέγγιση αυτή αποτυπώνει κυρίως τη λειτουργία της αγοράς και τον τρόπο με τον οποίο ενεργοποιείται το επενδυτικό ενδιαφέρον. Σε επίπεδο γειτονιάς, ωστόσο, εκεί όπου οι αλλαγές χρήσεων γίνονται ορατές στην καθημερινότητα, η εικόνα είναι συχνά πιο σύνθετη. Οι μετατροπές ακινήτων, η αποχώρηση επαγγελματιών και η αλλαγή χρήσεων στον ίδιο δρόμο δημιουργούν μια διαφορετική πραγματικότητα για τον τοπικό εμπορικό ιστό. Σε αυτό το επίπεδο, το ζητούμενο δεν είναι μόνο τι επανεντάσσεται στην αγορά, αλλά και πώς μεταβάλλεται η φυσιογνωμία των περιοχών.
Ρωτήσαμε την Ειρήνη Γρατσία, συντονίστρια της MONUMENTA, η οποία υλοποιεί αυτή την περίοδο το πρόγραμμα «Συλλέγοντας ιστορίες ιστορικών κτιρίων με τη συνεργασία της τοπικής κοινωνίας σε γειτονιές της Αθήνας και του Πειραιά», με την υποστήριξη του Ιδρύματος Ιωάννου Φ. Κωστοπούλου. Το πρόγραμμα επικεντρώνεται στη συλλογή προφορικών μαρτυριών σε ιστορικές περιοχές, όπως του Ψυρρή, ο Κολωνός και η Αγία Τριάδα στον Πειραιά.
Στο πλαίσιο της δράσης, που βασίζεται στη συνεργασία με την τοπική κοινωνία, κάτοικοι και επαγγελματίες καλούνται να καταθέσουν τις εμπειρίες τους γύρω από κτίρια του 19ου και 20ού αιώνα, φωτίζοντας τη σχέση τους με την καθημερινή ζωή και τη δραστηριότητα των περιοχών. Η ερευνητική αυτή δουλειά μπορεί, όπως προαναφέρθηκε, να έχει συγκεκριμένη στόχευση, φέρνει ωστόσο την ομάδα της MONUMENTA σε άμεση επαφή με ανθρώπους του μικρεμπορίου, καταγράφοντας σχεδόν από πρώτο χέρι τις αλλαγές που συντελούνται: πώς οι μετατροπές χρήσεων και οι πιέσεις της αγοράς επηρεάζουν τη φυσιογνωμία των γειτονιών και αναδιαμορφώνουν τον τοπικό εμπορικό ιστό.
Η Ειρήνη Γρατσία μας λέει ότι καταστήματα εξειδικευμένου εμπορίου με μεγάλο ιστορικό βάθος κλείνουν υπό την πίεση των ενοικίων και της αλλαγής της αγοράς. Οι άνθρωποι που τα λειτουργούσαν αδυνατούν να ανταποκριθούν στις νέες συνθήκες, είτε λόγω αυξημένου κόστους είτε λόγω μεταβολής του εμπορικού περιβάλλοντος, ενώ στη θέση τους εμφανίζονται χρήσεις που δεν συνδέονται με τη φυσιογνωμία των περιοχών αυτών. Μέσα από τις μαρτυρίες που συλλέγονται, επισημαίνει ότι η μεταβολή αυτή δεν αφορά μόνο τη χρήση των κτιρίων αλλά και την ταυτότητα των περιοχών. «Δεν χάνεται μόνο η εμπορική δραστηριότητα», υπογραμμίζει, «αλλά και ένα κομμάτι της μνήμης της γειτονιάς και της κοινωνικής της σύνθεσης».
Αντίστοιχες εμπειρίες καταγράφονται και μέσα από συνομιλίες της LiFO με ανθρώπους του λιανεμπορίου. Σε μια γειτονιά της Κυψέλης, ιδιοκτήτης παλαιού καταστήματος, όπου λειτουργούσε για χρόνια επιχείρηση με ταπετσαρίες, η οποία έκλεισε όταν ο ενοικιαστής συνταξιοδοτήθηκε, περιγράφει πώς οδηγήθηκε στην πώληση: «Το μαγαζί είχε μείνει άδειο, τα έξοδα έτρεχαν και το ακίνητο σταδιακά απαξιωνόταν. Όταν εμφανίστηκε ενδιαφέρον για αγορά με στόχο την αλλαγή χρήσης, ήταν η πρώτη φορά μετά από καιρό που υπήρξε προοπτική αξιοποίησης. Ήταν μια διέξοδος», μας λέει, και η μοναδική, όπως υποστηρίζει, διότι ο ίδιος δεν είχε την οικονομική δυνατότητα να μετατρέψει τον χώρο σε κατοικίες: «Θα μπορούσα να βγάλω τρία διαμερίσματα. Με μία σύνταξη όμως και τον γιο μου στην ανεργία, το σενάριο αυτό φαινόταν εξωπραγματικό», μας εξηγεί.
Στον Κεραμεικό, ενοικιαστής που είχε για περισσότερο από μια εικοσαετία συνεργείο σε δρόμο που τα τελευταία χρόνια έχει αλλάξει φυσιογνωμία, περιγράφει την αντίθετη εμπειρία: «Το ενοίκιο ανέβαινε συνεχώς και η πίεση ήταν διαρκής. Κάθε ανανέωση συμβολαίου γινόταν πιο δύσκολη. Όταν ο ιδιοκτήτης αποφάσισε να πουλήσει το κτίριο για μετατροπή σε κατοικίες, ήταν σαφές ότι δεν υπήρχε χώρος για εμάς. Δεν είναι μόνο ότι κλείνουν τα μικρομάγαζα. Αλλάζει συνεχώς ο χαρακτήρας της περιοχής. Μετά τα καταστήματα νυχτερινής διασκέδασης, τώρα ήρθε αυτή η νέα μόδα».
Περιζήτητα και πανάκριβα τα ισόγεια και οι βιοτεχνικοί χώροι
Ωστόσο, η ίδια αυτή δυναμική δημιουργεί και νέες πιέσεις. Ο Θέμης Μπάκας αναφέρει ότι «το τελευταίο διάστημα παρατηρείται ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές αλλαγής χρήσης, όπως γραφειακοί χώροι, βιοτεχνικά ακίνητα και παλαιά βιομηχανικά κτίρια, γεγονός που προκαλεί μεγάλο προβληματισμό στην αγορά». Η αυξημένη ζήτηση λόγω της Golden Visa των 250.000 ευρώ έχει οδηγήσει πολλούς ιδιοκτήτες να αναπροσαρμόζουν επιθετικά τις απαιτήσεις τους, όπως λέει. Αυτή η πρακτική όμως «ανεβάζει τεχνητά τις τιμές και ενδέχεται να ασκεί ανοδικές πιέσεις ακόμη και σε κατοικίες που δεν σχετίζονται άμεσα με το πρόγραμμα της Golden Visa».
Πρόκειται, όπως λέει, για «μια γνώριμη παθογένεια της ελληνικής αγοράς: όταν καταγράφεται αυξημένη ζήτηση σε μια κατηγορία ακινήτων, μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών σπεύδει να αυξήσει τις απαιτήσεις του, πολλές φορές χωρίς να λαμβάνει υπόψη τα πραγματικά δεδομένα βιωσιμότητας μιας επένδυσης». Το αν θα καταφέρουν οι ιδιοκτήτες αυτοί να εισπράξουν τα μεγάλα ποσά που ζητούν παραμένει για τον ίδιο ένα κρίσιμο ερώτημα. Κι αυτό γιατί «οι επενδύσεις Golden Visa είναι ιδιαίτερα ευαίσθητες σε αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο, στη διαφοροποίηση των επενδυτικών κριτηρίων και στις μεταβολές στο διεθνές ενδιαφέρον».
Καθώς το φαινόμενο διευρύνεται, γίνεται σαφές ότι δεν πρόκειται για συγκυριακή μεταβολή αλλά για μια εξέλιξη με πιο μόνιμα χαρακτηριστικά. Η Golden Visa των 250.000 ευρώ μέσω αλλαγής χρήσης δεν είναι απλώς ένα επενδυτικό εργαλείο αλλά ένας μηχανισμός που επηρεάζει τη χρήση του αστικού χώρου και τις ισορροπίες στις γειτονιές.
Για τους ανθρώπους της κτηματαγοράς, δεν μπορεί να ιδωθεί ούτε μονοδιάστατα ως στρέβλωση, ούτε όμως και ουδέτερα ως τεχνική προσαρμογή της αγοράς. «Από τη μία πλευρά, αξιοποιεί ανενεργό και σε πολλές περιπτώσεις μη βιώσιμο κτιριακό απόθεμα, επανεντάσσοντάς το στην οικονομία». Από την άλλη και οι ίδιοι παραδέχονται ότι «δεν παύει να συνδέεται με μια σταδιακή μετατόπιση χρήσεων που, σε ορισμένες περιοχές, συμπίπτει με την υποχώρηση του παραδοσιακού εμπορίου».
Το κρίσιμο ερώτημα για την πολιτεία δεν είναι αν η τάση αυτή θα συνεχιστεί –όλα δείχνουν ότι έχει ήδη παγιωθεί– αλλά με ποιους όρους θα ρυθμιστεί. Δηλαδή, πώς μπορεί να διασφαλιστεί ότι η αξιοποίηση των ακινήτων δεν θα αλλοιώσει τη λειτουργία των γειτονιών, ότι θα συμβάλει στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας και ότι θα διατηρηθεί μια ισορροπία μεταξύ επενδυτικής δραστηριότητας και κοινωνικής συνοχής.
Ο Θ. Μπάκας υποστηρίζει ότι θα μπορούσε να εξεταστεί και η θέσπιση συγκεκριμένων υποχρεώσεων για τους επενδυτές που αποκτούν Golden Visa μέσω αλλαγής χρήσης στο όριο των 250.000 ευρώ, ιδίως σε περιπτώσεις που τα ακίνητα δεν ιδιοκατοικούνται: «Η υποχρεωτική διάθεσή τους σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτούς όρους για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα θα μπορούσε να λειτουργήσει ως αντίβαρο στις πιέσεις των τιμών, ενισχύοντας τη διαθεσιμότητα κατοικίας και επανασυνδέοντας την επενδυτική δραστηριότητα με την πραγματική στεγαστική οικονομία».
