ΤΟ ΝΕΟ Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό παρουσίασαν την περασμένη Δευτέρα ο Σταύρος Παπασταύρου, υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, και η Όλγα Κεφαλογιάννη, υπουργός Τουρισμού, σε μια προσπάθεια να τεθούν ενιαίοι κανόνες για τη χωρική οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης, έπειτα από μια μακρά περίοδο κατά την οποία η χώρα δεν διέθετε θεσμοθετημένο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό.
Μαζί με την παρουσίαση των βασικών κατευθύνσεων, το υπουργείο έδωσε στη δημοσιότητα και το σχέδιο της Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) που θα θεσμοθετήσει το νέο πλαίσιο, ανοίγοντας νέο κύκλο δημόσιας διαβούλευσης έως τις 25 Μαΐου. Στόχος του υπουργείου είναι η οριστική θεσμοθέτηση του νέου χωροταξικού έως τα τέλη Ιουνίου, με τη δημοσίευση της ΚΥΑ σε ΦΕΚ.
Όπως ανέφερε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το ΥΠΕΝ επανήλθε με αναθεωρημένο σχέδιο μετά τις παρατηρήσεις που είχαν διατυπωθεί στην προηγούμενη διαβούλευση. «Υπήρξαν πάρα πολλά σχόλια στη διαβούλευση, τα οποία αφορούσαν τη μεγαλύτερη κατεύθυνση προστασίας του περιβάλλοντος. Επανήλθαμε σε αυτό το επικαιροποιημένο πλαίσιο, το οποίο διατηρεί τον αναπτυξιακό χαρακτήρα, αλλά με ένα πιο έντονο φιλοπεριβαλλοντικό πλαίσιο», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Οι νέοι περιορισμοί δεν θα ισχύσουν για το σύνολο των επενδυτικών σχεδίων, καθώς η κυβέρνηση προβλέπει μεταβατικό καθεστώς προστασίας για όσες επενδύσεις έχουν ήδη προχωρήσει σε ώριμο στάδιο αδειοδότησης.
Το προηγούμενο σχέδιο του Ειδικού Χωροταξικού για τον Τουρισμό είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση το καλοκαίρι του 2024, χωρίς ωστόσο να προχωρήσει τότε σε θεσμοθέτηση. Η νέα εκδοχή, σύμφωνα με το υπουργείο, παραμένει σε μεγάλο βαθμό κοντά στο προηγούμενο κείμενο, αλλά ενσωματώνει αλλαγές που προέκυψαν από τα σχόλια της διαβούλευσης και από την επιλογή των δύο υπουργείων, όπως αναφέρθηκε, να ενισχυθεί η προστασία του νησιωτικού χώρου, των ευαίσθητων τοπίων, των περιοχών Natura και να περιοριστεί η διάσπαρτη εκτός σχεδίου δόμηση.
Η κυβέρνηση παρουσιάζει το νέο χωροταξικό ως προσπάθεια εξορθολογισμού της τουριστικής ανάπτυξης, με αυστηρότερους κανόνες για τη δόμηση, περιορισμό της εκτός σχεδίου ανάπτυξης, ειδική μέριμνα για τις νησιωτικές και περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές και σύνδεση της τουριστικής ανάπτυξης με τη φέρουσα ικανότητα κάθε προορισμού.
Πώς χωρίζεται η χώρα
Στον πυρήνα του νέου πλαισίου βρίσκεται η κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου με βάση την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας, με βασικό δείκτη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε δημοτικής ενότητας.
Με βάση αυτή την κατάταξη, οι περιοχές χωρίζονται σε πέντε κατηγορίες. Στην κατηγορία Α (Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης) εντάσσονται οι πλέον επιβαρυμένοι ή κορεσμένοι τουριστικοί προορισμοί, όπου η έμφαση μεταφέρεται κυρίως στην αναβάθμιση του υπάρχοντος τουριστικού προϊόντος και στον αυστηρότερο έλεγχο νέων αναπτύξεων. Στην κατηγορία Β (Αναπτυγμένες Περιοχές) περιλαμβάνονται περιοχές με ήδη σημαντική τουριστική δραστηριότητα, αλλά με ηπιότερους περιορισμούς από τους κορεσμένους προορισμούς. Στην κατηγορία Γ (Αναπτυσσόμενες Περιοχές) το πλαίσιο αφήνει μεγαλύτερο περιθώριο νέας ανάπτυξης, ενώ στην κατηγορία Δ (Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης) επιδιώκεται η ήπια ενεργοποίηση νέων προορισμών. Η κατηγορία Ε (Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης) αφορά κυρίως περιοχές όπου προωθούνται ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ορεινός, ιαματικός ή καταδυτικός.
Οι αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση
Μέχρι να καθοριστούν χρήσεις γης και όροι δόμησης μέσα από τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, αυξάνεται το ελάχιστο εμβαδόν για την ανέγερση νέων ξενοδοχειακών μονάδων: 16 στρέμματα στις κορεσμένες περιοχές, 12 στρέμματα στις ήδη αναπτυγμένες περιοχές και 8 στρέμματα στις υπόλοιπες κατηγορίες. Η αύξηση της αρτιότητας αποτελεί το βασικό εργαλείο περιορισμού της διάσπαρτης εκτός σχεδίου τουριστικής ανάπτυξης, η οποία επί χρόνια έχει επικριθεί καθώς έχει θεωρηθεί ότι οδηγεί σε κατακερματισμό του αγροτικού χώρου, ότι προκαλεί πίεση στους φυσικούς πόρους και επιβάρυνση υποδομών χωρίς ενιαίο σχεδιασμό.
Ειδικό καθεστώς για τα νησιά
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στον νησιωτικό χώρο, καθώς το νέο χωροταξικό αναγνωρίζει ότι τα νησιά, λόγω γεωγραφικής απομόνωσης, περιορισμένων φυσικών πόρων και συχνά ανεπαρκών υποδομών, δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται με τα ίδια κριτήρια που ισχύουν για την ηπειρωτική χώρα. Για τον λόγο αυτό, τα νησιά, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια, δεν υπάγονται μόνο στη γενική κατάταξη του χωροταξικού ανάλογα με την τουριστική πίεση, αλλά και σε δεύτερο ειδικό σύστημα κατηγοριοποίησης με βάση το μέγεθός τους.
Η πρώτη ομάδα αφορά τα μεγάλα νησιά, με έκταση άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπως ενδεικτικά η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Κως, η Λέσβος, η Χίος, η Σάμος, η Ζάκυνθος, η Κεφαλονιά και η Νάξος. Σε αυτά προβλέπεται μεγαλύτερο περιθώριο τουριστικής ανάπτυξης, αλλά με αυξημένες απαιτήσεις τεκμηρίωσης της φέρουσας ικανότητας. Η δεύτερη ομάδα αφορά νησιά έκτασης από 20 έως 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, δηλαδή ένα μεγάλο μέρος του νησιωτικού χώρου, από δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς έως μικρότερα νησιά με περιορισμένες υποδομές.
Η τρίτη ομάδα αφορά τα πολύ μικρά νησιά, κάτω από 20 τετραγωνικά χιλιόμετρα, τα οποία αντιμετωπίζονται με ακόμη πιο προστατευτική λογική λόγω του μεγέθους και της ευαλωτότητάς τους. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι ένα νησί μπορεί να υπάγεται ταυτόχρονα σε περισσότερα από ένα καθεστώτα περιορισμών: να θεωρείται, για παράδειγμα, ήδη τουριστικά επιβαρυμένο και ταυτόχρονα να ανήκει σε ομάδα μικρότερων ή πιο ευαίσθητων νησιών. Σε τέτοιες περιπτώσεις υπερισχύει η αυστηρότερη πρόβλεψη. Στον νησιωτικό χώρο διαφοροποιείται και η δυναμικότητα των νέων τουριστικών μονάδων.
Στα μικρότερα ή πιο ευαίσθητα νησιά, καθώς και σε επιβαρυμένους προορισμούς, οι νέες μονάδες περιορίζονται έως τις 100 κλίνες, ενώ στα μεγαλύτερα νησιά, όπου προβλέπεται μεγαλύτερο περιθώριο ανάπτυξης, η δυναμικότητα μπορεί να φτάνει έως τις 350 κλίνες, υπό την προϋπόθεση τεκμηρίωσης της φέρουσας ικανότητας.
Κεντρικό επιχείρημα από τα δύο αρμόδια υπουργεία είναι ότι για πρώτη φορά η τουριστική ανάπτυξη συνδέεται θεσμικά με τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής. Στο σχέδιο της ΚΥΑ προβλέπεται ότι για τις περιοχές με μεγαλύτερη τουριστική πίεση, για τα μεγάλα νησιά της Ομάδας Ι, αλλά και για σημαντικές μεμονωμένες τουριστικές μονάδες θα απαιτείται ειδική τεκμηρίωση μέσω Έκθεσης Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας.
Παρόλο που το κρίσιμο διακύβευμα στα νησιά εξαιτίας της υπερδόμησης είναι αν οι ήδη πιεσμένες υποδομές, από την ύδρευση και την ενέργεια έως τη διαχείριση απορριμμάτων και λυμάτων, μπορούν να υποστηρίξουν νέα τουριστική ανάπτυξη, ακόμη και το ειδικό αυτό καθεστώς το οποίο προβλέπει το νέο χωροταξικό σχέδιο δεν ανατρέπει το μοντέλο των οργανωμένων τουριστικών επενδύσεων, καθώς το πλαίσιο διατηρεί σε ισχύ τα εργαλεία οργανωμένης τουριστικής ανάπτυξης, όπως σύνθετα τουριστικά καταλύματα, οργανωμένες τουριστικές αναπτύξεις, ΠΟΤΑ, ΠΟΑΠΔ, ΕΣΧΑΣΕ και ΕΣΧΑΔΑ.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το σχέδιο αγγίζει και το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, χωρίς ωστόσο να εισάγει άμεσα νέους δεσμευτικούς περιορισμούς. Η ΚΥΑ προβλέπει ότι η δραστηριότητα θα μπορεί στο μέλλον να υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους, όπως χρονικούς περιορισμούς, γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμού και έλεγχο της νέας προσφοράς σε περιοχές αυξημένης πίεσης.
Οι σχετικές προβλέψεις παραμένουν σε επίπεδο κατεύθυνσης και παραπέμπουν σε μεταγενέστερες εξειδικευμένες ρυθμίσεις. Σύμφωνα με τα όσα ειπώθηκαν στο περιθώριο της παρουσίασης, οι κατευθύνσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ενσωματώθηκαν στο χωροταξικό με πρωτοβουλία του υπουργείου Τουρισμού, ώστε η βραχυχρόνια μίσθωση να αντιμετωπιστεί ως κρίσιμη παράμετρος της πίεσης που δέχονται οι προορισμοί.
Η Όλγα Κεφαλογιάννη τόνισε ότι το ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης απαιτεί συνολική και όχι αποσπασματική αντιμετώπιση. Όπως ανέφερε, μετά τις πρωτοβουλίες που έχουν ήδη ληφθεί από την κυβέρνηση για τον έλεγχο της συγκεκριμένης οικονομικής δραστηριότητας, το Ειδικό Χωροταξικό έρχεται να προωθήσει κατευθύνσεις και κανόνες για την ανάπτυξή της, ως κρίσιμου σκέλους στον προσδιορισμό της φέρουσας ικανότητας των προορισμών.
Παράκτια ζώνη
Ξεχωριστή πρόβλεψη υπάρχει για τον παράκτιο χώρο, όπου το σχέδιο θέτει αυστηρότερο πλαίσιο για την πρώτη ζώνη επαφής με τη θάλασσα. Ειδικότερα, προβλέπεται ότι στη ζώνη των πρώτων 25 μέτρων από την ακτογραμμή δεν επιτρέπονται νέες κατασκευές και διαμορφώσεις, με περιορισμένες εξαιρέσεις για λόγους πρόσβασης, ασφάλειας ή εφαρμογής της νομοθεσίας για τον αιγιαλό και την παραλία. Η πρόβλεψη αυτή επιχειρεί να περιορίσει πρόσθετες παρεμβάσεις στο πιο ευαίσθητο τμήμα του παράκτιου χώρου, όπου η τουριστική δραστηριότητα έχει δημιουργήσει ισχυρές πιέσεις.
Εξορύξεις και ΑΠΕ
Ένα από τα σημεία που αναμένεται να προκαλέσουν συζήτηση αφορά τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλες παραγωγικές δραστηριότητες. Το σχέδιο δεν αποκλείει, υπό προϋποθέσεις, εξορυκτικές δραστηριότητες ακόμη και σε περιοχές με υψηλή τουριστική πίεση, γεγονός που αναμένεται να ανοίξει συζήτηση για τη συνοχή του σχεδιασμού. Αντίστοιχα, ως προς τις ΑΠΕ, επιτρέπεται ανάπτυξη εγκαταστάσεων για αυτοκατανάλωση σε περιοχές υψηλής τουριστικής πίεσης αλλά και σε νησιά μεσαίας κλίμακας, δηλαδή έκτασης από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα, με την επιφύλαξη των ειδικότερων προβλέψεων του χωροταξικού για τις ΑΠΕ.
Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας ανακοίνωσε την προσεχή παρουσίαση των ειδικών χωροταξικών πλαισίων για τις ΑΠΕ και τη βιομηχανία καθώς και την ολοκλήρωση του θαλάσσιου χωροταξικού σχεδιασμού, «ο οποίος για πρώτη φορά αποτυπώνει την ελληνική υφαλοκρηπίδα με την πλήρη επήρεια των νησιών μας».
Ποιοι μένουν εκτός των νέων περιορισμών
Οι νέοι περιορισμοί δεν θα ισχύσουν για το σύνολο των επενδυτικών σχεδίων, καθώς η κυβέρνηση προβλέπει μεταβατικό καθεστώς προστασίας για όσες επενδύσεις έχουν ήδη προχωρήσει σε ώριμο στάδιο αδειοδότησης. Ο υπουργός Περιβάλλοντος επιχείρησε να αποκλείσει το ενδεχόμενο αιφνιδιασμού της αγοράς, ξεκαθαρίζοντας ότι έργα που έχουν ήδη περάσει από κρίσιμα στάδια της περιβαλλοντικής διαδικασίας δεν θα επηρεαστούν από το νέο καθεστώς.
«Και θέλω να πω κάτι για να μην υπάρχει οποιαδήποτε ανασφάλεια και αίσθηση αιφνιδιασμού. Όποιοι έχουν υποβάλει πλήρη φάκελο ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ έως σήμερα και έχουν λάβει πληρότητα από την αρμόδια υπηρεσία δεν θα υπάγονται στις διατάξεις της ΚΥΑ. Δεν θα υπάρξει κανένας αιφνιδιασμός, θα υπάρξει οργάνωση και κανόνες για όλους. Γιατί για πρώτη φορά κατηγοριοποιούμε τον χώρο με βάση συγκεκριμένους κανόνες δόμησης. Για πρώτη φορά συνδέουμε την ανάπτυξη με τη φέρουσα ικανότητα. Για πρώτη φορά ο τουρισμός εντάσσεται σε έναν ενιαίο χωρικό σχεδιασμό, ο οποίος, μην ξεχνάμε, θα εξειδικευτεί από υποκείμενα τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια καθώς και από τα περιφερειακά χωρικά πλαίσια. Οι αλλαγές δεν είναι εύκολες, κάποιες φορές δεν είναι και ευχάριστες, είναι όμως απαραίτητες», είπε.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι επενδυτικά σχέδια που έχουν ήδη φτάσει σε προχωρημένο στάδιο περιβαλλοντικής αδειοδότησης δεν θα επηρεαστούν από τους νέους περιορισμούς, ακόμη και αν αφορούν περιοχές που πλέον χαρακτηρίζονται ως επιβαρυμένες, κορεσμένες ή εντάσσονται σε αυστηρότερες κατηγορίες προστασίας.
Το χρονοδιάγραμμα
Σαφείς ημερομηνίες για τη διαβούλευση και την πορεία θεσμοθέτησης του χωροταξικού έδωσε ο Ευθύμιος Μπακογιάννης, γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος. Η διαβούλευση θα διαρκέσει έως τις 25 Μαΐου και έως τότε φορείς, οργανώσεις και ενδιαφερόμενοι μπορούν να καταθέσουν ηλεκτρονικά παρατηρήσεις και παρεμβάσεις επί του σχεδίου.
Στη συνέχεια, όπως είπε, θα συγκληθεί το Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας, το οποίο αναμένεται να γνωμοδοτήσει έως τις αρχές Ιουνίου. Αμέσως μετά, το κείμενο, μαζί με τις παρατηρήσεις τής διαβούλευσης και τη γνωμοδότηση του Συμβουλίου, θα περάσει από το Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, το οποίο θα εισηγηθεί την τελική μορφή της ΚΥΑ στην πολιτική ηγεσία των δύο υπουργείων.
Στόχος είναι η διαδικασία αυτή να έχει ολοκληρωθεί έως τα μέσα Ιουνίου, ώστε η ΚΥΑ να προωθηθεί για υπογραφή και να δημοσιευθεί σε ΦΕΚ έως το τέλος του μήνα.
