Τo πάγωμα νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του δήμου Αθηναίων παρουσιάστηκε ως στοχευμένη παρέμβαση για να περιοριστεί η πίεση στην αγορά κατοικίας και στα ενοίκια στο κέντρο της πόλης.
Η λογική ήταν απλή: λιγότερες νέες καταχωρίσεις σε πλατφόρμες, περισσότερα διαθέσιμα διαμερίσματα για μακροχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, η εξέλιξη των αριθμών δείχνει ότι το πρόβλημα της στεγαστικής πίεσης είναι πιο σύνθετο.
Στην πραγματικότητα, η παρέμβαση αυτή αποδυνάμωσε τον βασικό στόχο που είχε, δηλαδή την αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, όπως μας εξηγεί ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estate, ο οποίος τεκμηριώνει την άποψή του παραθέτοντας στη LiFO τους αριθμούς που αποδεικνύουν ότι η ρύθμιση, αντί να φρενάρει την αγορά, λειτούργησε ως επιταχυντής: τον Νοέμβριο του 2025, έναν χρόνο σχεδόν μετά τις σχετικές εξαγγελίες για το φρένο στη βραχυχρόνια μίσθωση, τα ακίνητα στον δήμο Αθηναίων που νοικιάζονταν μ’ αυτό το καθεστώς ανήλθαν σε 13.293, έναντι 12.328 τον Σεπτέμβριο του 2024, σημειώνοντας αύξηση 7,82%, παρά τους εξαγγελθέντες περιορισμούς.
Το ερώτημα παραμένει ανοιχτό και επείγον: ποιο μείγμα πολιτικής μπορεί να παραγάγει, σε ρεαλιστικό χρόνο και επαρκή κλίμακα, κατοικίες τις οποίες να αντέχει το εισόδημα των πολιτών που κατοικούν στην Ελλάδα και ειδικά στην Αθήνα, όπου η πίεση στις τιμές των ακινήτων δοκιμάζει τις αντοχές των κατοίκων;
Παράλληλα, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, στον δήμο καταγράφονται 117.137 κενές κατοικίες, ποσοστό 26,7% του αποθέματος, κυρίως μικρού μεγέθους: «Τα δεδομένα αυτά δείχνουν ότι οι περιορισμοί, χωρίς συνολική στεγαστική στρατηγική, δεν επαρκούν για την αντιμετώπιση του στεγαστικού, ενός διαρθρωτικού προβλήματος με βαθιές ρίζες», σχολιάζει.
Το συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι η ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όσο αυστηρή κι αν είναι, δεν αρκεί για να αποκαταστήσει τις ισορροπίες. Η ουσία μεταφέρεται στην πλευρά της παραγωγής νέας κατοικίας και της ενεργοποίησης του ανενεργού αποθέματος. Ο Θ. Μπάκας ισχυρίζεται ότι οι άλλες ευρωπαϊκές χώρες έχουν αντιληφθεί τους νέους συσχετισμούς που διαμορφώνονται στην αγορά από το μοντέλο των απαγορεύσεων και μία από αυτές είναι η Πορτογαλία: «Η Λισαβόνα προχωρά στην άρση και την ουσιαστική χαλάρωση των περιορισμών που είχαν επιβληθεί από το 2019 στη βραχυχρόνια μίσθωση, αναθεωρώντας μια πολιτική που εφαρμόστηκε για χρόνια με στόχο την αποκλιμάκωση των τιμών κατοικίας, αλλά χωρίς τα αναμενόμενα αποτελέσματα», αναφέρει.
Και προσθέτει: «Το προηγούμενο καθεστώς περιλάμβανε πάγωμα νέων αδειών σε πολλές περιοχές και αυστηρό έλεγχο της δραστηριότητας, ωστόσο οι τιμές πώλησης και ενοικίασης συνέχισαν να αυξάνονται, ενώ δεν καταγράφηκε ουσιαστική βελτίωση στην προσιτότητα της στέγασης. Η αλλαγή πολιτικής στηρίζεται πλέον στην εκτίμηση ότι η απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν αντιμετώπισε τις βασικές αιτίες της στεγαστικής κρίσης και ότι ο καθοριστικός παράγοντας πίεσης στις τιμές είναι η συνολική ανεπάρκεια προσφοράς κατοικίας και όχι η ίδια η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων».
Μέσα σε αυτό το μεταβαλλόμενο και σύνθετο περιβάλλον της στεγαστικής αγοράς, προτείνεται μια διαφορετική ανάγνωση του ζητήματος. Ο Θ. Μπάκας μας λέει ότι, αντί η βραχυχρόνια μίσθωση να αντιμετωπίζεται αποκλειστικά ως πρόβλημα, μπορεί να γίνει μέρος της λύσης, η οποία μπορεί να αναζητηθεί στους ίδιους τους πόρους που παράγει: «Η εκρηκτική άνοδος των φορολογικών εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση έχει μεταβάλει ριζικά τη δημοσιονομική βαρύτητα του κλάδου τα τελευταία χρόνια», επισημαίνει.
Από τα 70 εκατ. ευρώ το 2017, οι εισπράξεις εκτινάχθηκαν σε επίπεδα άνω των 200 εκατ. ευρώ ετησίως και η δυναμική αυτή διατηρήθηκε και επιταχύνθηκε μετά το 2022: «Τα φορολογικά έσοδα διαμορφώθηκαν στα 740 εκατ. ευρώ το 2023, αυξήθηκαν στα 880 εκατ. ευρώ το 2024 και εκτιμάται ότι έφτασαν τα 973 εκατ. ευρώ το 2025. Ο κλάδος προσεγγίζει πλέον το όριο του 1 δισ. ευρώ ετησίως, εντασσόμενος ουσιαστικά στον πυρήνα του κρατικού σχεδιασμού ως σταθερός μηχανισμός ενίσχυσης των δημοσίων οικονομικών», αναφέρει.
Για τους ανθρώπους που γνωρίζουν την αγορά, η μεταβολή αυτή αλλάζει τα δεδομένα της συζήτησης. Ισχυρίζονται ότι όταν μια δραστηριότητα αποδίδει σχεδόν 1 δισ. ευρώ ετησίως, παύει να είναι απλώς πεδίο ρύθμισης και καθίσταται δυνητικό εργαλείο πολιτικής. Το ερώτημα, όπως λένε, δεν είναι αν η βραχυχρόνια μίσθωση συνέβαλε στην πίεση της αγοράς, αλλά αν το κράτος μπορεί να αξιοποιήσει ένα μέρος των φορολογικών της αποδόσεων για να ενισχύσει την προσφορά προσιτής κατοικίας: «Το κρίσιμο ερώτημα που αναδύεται δεν είναι μόνο δημοσιονομικό αλλά βαθιά στεγαστικό: ποια θα ήταν η επίδραση εάν ένα μέρος αυτών των εσόδων κατευθυνόταν συστηματικά στην αξιοποίηση οικοπέδων του ελληνικού δημοσίου για την κατασκευή κοινωνικών, προσιτού κόστους κατοικιών; Η συζήτηση για τη βραχυχρόνια μίσθωση παύει έτσι να αφορά μόνο τη φορολογία ή τον τουρισμό και μεταφέρεται στον πυρήνα της στεγαστικής πολιτικής», λέει ο Θ. Μπάκας.
Η επιλογή που έχει γίνει μέχρι στιγμής κινείται σε άλλη κατεύθυνση. Με τον νόμο 5229/2025 για την κοινωνική αντιπαροχή και την κοινωνική μίσθωση, το Δημόσιο επιλέγει να αξιοποιήσει ακίνητα μέσω συνεργασίας με ιδιώτες αναδόχους. Το μοντέλο προβλέπει ότι τουλάχιστον το 30% των κατοικιών θα διατίθεται με κοινωνικούς όρους, ενώ το υπόλοιπο μπορεί να αξιοποιείται εμπορικά από τον επενδυτή. Δεν πρόκειται για ένα σύστημα 100% δημόσιου κοινωνικού αποθέματος, αλλά για μια μορφή μόχλευσης ιδιωτικών κεφαλαίων με κοινωνική υποχρέωση.
Παράλληλα με την κοινωνική αντιπαροχή, η κυβέρνηση επιχειρεί να αυξήσει την προσφορά κατοικιών μέσα από την επανενεργοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος των κενών διαμερισμάτων. Στον δήμο Αθηναίων καταγράφονται πάνω από 117.000 κενές κατοικίες, ποσοστό που υπερβαίνει το ένα τέταρτο του συνολικού αποθέματος.
Στο πλαίσιο αυτό έχει θεσμοθετηθεί τριετής απαλλαγή φόρου εισοδήματος για ιδιοκτήτες που μεταφέρουν κενές κατοικίες ή ακίνητα που βρίσκονταν σε βραχυχρόνια μίσθωση στη μακροχρόνια αγορά. Τρέχει επίσης το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», που προβλέπει επιδότηση 60% για ανακαίνιση κενών κατοικιών με υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον τρία έτη. Και σύμφωνα με τις κυβερνητικές εξαγγελίες, έρχεται νέο διευρυμένο πρόγραμμα ανακαινίσεων, προϋπολογισμού περίπου 500 εκατ. ευρώ, που αναμένεται να ενεργοποιηθεί εντός του 2026.
Σε ό,τι αφορά την κοινωνική αντιπαροχή, η διαδικασία βρίσκεται στη φάση ωρίμανσης και προετοιμασίας διαγωνισμών. Έχει οριστικοποιηθεί ο κατάλογος των πρώτων 10 δημόσιων ακινήτων που θα αξιοποιηθούν, ενώ την τεχνική και νομική ωρίμανση καθώς και την προετοιμασία των διαγωνισμών έχει αναλάβει η ΕΕΣΥΠ (Υπερταμείο) μέσω της Μονάδας Στρατηγικών Συμβάσεων (PPF).
Παράλληλα, έχει ανακοινωθεί ότι έχει εξασφαλιστεί χρηματοδότηση από το Ευρωπαϊκό Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο για την κατασκευή περίπου 1.350 προσιτών κατοικιών σε τρία ανενεργά στρατόπεδα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πάτρα.
Οι πρώτες προκηρύξεις, βάσει πάντα των ανακοινώσεων, τοποθετούνται εντός του 2026. Οι πρώτες παραδόσεις κατοικιών από τα στρατόπεδα αναμένονται προς τα τέλη του 2026 ή το 2027, ενώ οι αναπτύξεις μέσω κοινωνικής αντιπαροχής εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθούν αργότερα.
Στην πρόσφατη μελέτης της διαΝΕΟσις, που εκπονήθηκε σε συνεργασία με τον ΙΟΒΕ, για τη στέγαση στην Ελλάδα, ένα εκτενές κεφάλαιο διερευνά πώς άλλες χώρες, κυρίως ευρωπαϊκές, διαχειρίζονται αντίστοιχα προβλήματα πρόσβασης σε προσιτή στέγη για διάφορες ομάδες του πληθυσμού τους. Όπως αναφέρει, πολλές χώρες, κυρίως της Κεντρικής Ευρώπης, έχουν παράδοση δεκαετιών ή και αιώνων στις παρεμβάσεις στεγαστικής πολιτικής, οι οποίες πολύ δύσκολα μπορούν να προσαρμοστούν στα τοπικά δεδομένα. Για παράδειγμα, στην Αυστρία περίπου 1 στις 5 κατοικίες διατίθενται ως ενοικιαζόμενες κοινωνικές κατοικίες.
Στη Γαλλία, η κοινωνική στέγαση έχει επίσης μακρά ιστορία και αντιστοιχεί περίπου στο 14% του αποθέματος κατοικιών, οι οποίες είναι συνήθως ενοικιαζόμενες. Η έρευνα κατατάσσει την Ελλάδα στις χώρες του ευρωπαϊκού Νότου με ιστορικά περιορισμένη ανάπτυξη κοινωνικής στέγασης και επισημαίνει ότι το κατακερματισμένο καθεστώς ιδιοκτησίας και η ισχυρή κουλτούρα ιδιοκατοίκησης δυσχεραίνουν τη μεταφορά των κεντροευρωπαϊκών μοντέλων. Παράλληλα, καταγράφει ότι το 2024 τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεσαν κατά μέσο όρο το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, έναντι 19,2% στην Ε.Ε., ενώ υψηλό ποσοστό ενοικιαστών επιβαρύνεται με δαπάνες άνω του 40% του εισοδήματός του. Στο πλαίσιο αυτό, η μελέτη προτείνει τη δημιουργία κεντρικού φορέα εφαρμογής εθνικής στρατηγικής για τη στέγαση, με δυνατότητα αξιοποίησης δημόσιας γης, ανακαίνισης και κατασκευής κατοικιών και καλύτερου συντονισμού των πολιτικών.
Οι επισημάνσεις αυτές αναδεικνύουν ότι το ζήτημα της στέγασης δεν εξαντλείται σε επιμέρους παρεμβάσεις, αλλά προϋποθέτει θεσμική συγκρότηση και διαρκή συντονισμό. Σε αυτό το σημείο συναντάται και η κυβερνητική πρωτοβουλία για κεντρική εποπτεία της στεγαστικής πολιτικής. Τον συνολικό συντονισμό της στεγαστικής πολιτικής έχει αναλάβει η Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής (ΚΥΕΣΤΕΠΟ), η οποία συστάθηκε με αποστολή την ενοποίηση και παρακολούθηση όλων των παρεμβάσεων. Η δημιουργία της αποτυπώνει την παραδοχή ότι το στεγαστικό δεν αντιμετωπίζεται πλέον με αποσπασματικά μέτρα ανά υπουργείο, αλλά απαιτεί κεντρικό πολιτικό συντονισμό και ενιαίο χρονοδιάγραμμα. Μένει να φανεί ποια θα είναι η αποτελεσματικότητα αυτού του φορέα, καθώς την ίδια στιγμή η κοινωνική πίεση είναι μετρήσιμη.
Σύμφωνα με τη νέα έρευνα της RE/MAX Europe, ένας στους τρεις Έλληνες (27%) δυσκολεύεται να ανταποκριθεί στο κόστος της τωρινής του κατοικίας, έναντι 17% στο σύνολο των Ευρωπαίων, ενώ ακόμα περισσότεροι Έλληνες (34%) αντιμετωπίζουν δυσκολίες με τους λογαριασμούς ενέργειας (στην Ευρώπη το ποσοστό είναι 16%). Επίσης, περίπου ένας στους δέκα (11%) ξοδεύει πάνω από το 50% του εισοδήματός του σε στέγαση και λογαριασμούς, κάτι που επηρεάζει αρνητικά τα επίπεδα στεγαστικής ικανοποίησης.
Οι οικονομικές αυτές πιέσεις επηρεάζουν τον τρόπο ζωής των Ελλήνων. Συγκεκριμένα, το 15% των ενηλίκων στην Ελλάδα δηλώνει ότι ζει με τους γονείς του (Ευρώπη: 12%) και το 59% αυτών δηλώνουν ότι δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά ενοίκιο ή αγορά σπιτιού. Επιπλέον, οι Έλληνες αγοράζουν το πρώτο τους σπίτι σε μεγαλύτερη ηλικία, με μέσο όρο τα 35 έτη, σε σύγκριση με τα 31 έτη στην υπόλοιπη Ευρώπη. Ένας στους πέντε Έλληνες αναμένει να μετακομίσει μέσα στο 2026 και από αυτούς το 30% δηλώνει ως βασικό λόγο το χαμηλότερο κόστος στέγασης.
Το ερώτημα παραμένει ανοιχτό και επείγον: ποιο μείγμα πολιτικής μπορεί να παραγάγει, σε ρεαλιστικό χρόνο και επαρκή κλίμακα, κατοικίες τις οποίες να αντέχει το εισόδημα των πολιτών που κατοικούν στην Ελλάδα και ειδικά στην Αθήνα, όπου η πίεση στις τιμές των ακινήτων δοκιμάζει τις αντοχές των κατοίκων;
