Πλούτο της Ελλάδας δεν αποτελούν μόνο οι παραλίες, οι ακτές και η αρχαιολογική της κληρονομιά. Είναι και η βιομηχανική κληρονομιά και τα ιστορικά κτίρια, αναπόσπαστα κομμάτια του πολιτιστικού της φορτίου, που αποτυπώνουν τη διαδρομή της χώρας τους τελευταίους αιώνες έως το πιο κοντινό παρελθόν. Το στοίχημα δεν θα πρέπει να είναι μόνο η διάσωσή τους από την κατάρρευση αλλά η ένταξή τους στο ευρύτερο περιβάλλον και η αναβάθμιση της εικόνας της περιοχής τους. Αυτό αναφέρει, μιλώντας στη LiFO, ο επικεφαλής Νομικός Σύμβουλος Δημοσίου Δικαίου της DIMAND κ. Μιχάλης Αναστασόπουλος, ο οποίος έχει την ευθύνη για την πολεοδομική και νομική ωρίμανση των επενδύσεων, αναπλάσεων και αστικών παρεμβάσεων του χαρτοφυλακίου της εταιρείας.
Αυτός ήταν ο στόχος, άλλωστε, τόσο στην ανάπλαση των πρώην εγκαταστάσεων της Παπαστράτος στον Πειραιά όσο και στα νέα εμβληματικά πρότζεκτ που η DIMAND έχει θέσει σε τροχιά ανάπτυξης, όπως αυτά της παλιάς Αθηναϊκής Χαρτοποιίας στον Βοτανικό, του Πύργου Πειραιά, του Μινιόν, του ιστορικού Ζυθοποιείου του Φιξ και των πρώην εγκαταστάσεων της Βαλκάν Εξπόρτ στη Θεσσαλονίκη κ.ά.
Οι περισσότερες ελληνικές πόλεις είναι ήδη βεβαρυμένες, κτιριακά φορτωμένες, με λίγους χώρους πρασίνου και καθημερινής αναψυχής, τουλάχιστον σε επίπεδο γειτονιάς. Η επανάχρηση παλαιών κτιρίων, ο εκσυγχρονισμός και η μετατροπή τους σε σύγχρονα περιβαλλοντικά κτίρια αποτελούν μάλλον προτεραιότητα σε σχέση με τη δημιουργία νέων κτιρίων.
— Κύριε Αναστασόπουλε, υπάρχει κάποια βασική αρχή σχεδιασμού που χαρακτηρίζει τα έργα του χαρτοφυλακίου της DIMAND;
Αποτελεί ξεκάθαρη στρατηγική της DIMAND η επιλογή ακινήτων με γνώμονα την ευρύτερη περιοχή υποδοχής τους. Στόχος της αξιοποίησης δεν είναι μόνο τα κτίρια που εντάσσονται στο πρόγραμμα αλλά και η γειτονιά τους και οι ανάγκες αναβάθμισής της. Οι αναπλάσεις με την κλασική έννοια του όρου, και όπως έχουν προσδιοριστεί από την ελληνική νομοθεσία, θα τολμήσω να πω ότι έχουν αποτύχει. Τουλάχιστον με βάση τις προσπάθειες που έγιναν στο παρελθόν. Με αυτό το δεδομένο αποφασίσαμε να θέσουμε ως κριτήριο για τα έργα μας την ένταξή τους στο ευρύτερο περιβάλλον και την αναβάθμιση της εικόνας της περιοχής τους. Τα κτίρια πρέπει να αποτελούν την αφορμή για την ανάπλαση της περιοχής. Το πρώην καπνεργοστάσιο της Παπαστράτος στην περιοχή του Αγίου Διονυσίου στον Πειραιά αποτελεί ζωντανό παράδειγμα που καθημερινά εξελίσσεται. Ο στόχος παραμένει ίδιος τόσο για την περιοχή του Βοτανικού, όπου το πρώην εργοστάσιο της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας επί της Ιεράς Οδού θα αποτελέσει τη σπίθα για την ανάπλαση του Ελαιώνα, όσο και για το Ζυθοποιείο του ΦΙΞ στη Θεσσαλονίκη που θα σηματοδοτήσει την αναβάθμιση της δυτικής πύλης της πόλης.
— Για τον μετασχηματισμό των ελληνικών πόλεων είναι σημαντικότερο το repurposing του κτιριακού αποθέματος ή υπάρχει ανάγκη για μια νέα γενιά κτιρίων;
Οι περισσότερες ελληνικές πόλεις είναι ήδη βεβαρυμένες, κτιριακά φορτωμένες, με λίγους χώρους πρασίνου και καθημερινής αναψυχής, τουλάχιστον σε επίπεδο γειτονιάς. Η επανάχρηση παλαιών κτιρίων, ο εκσυγχρονισμός και η μετατροπή τους σε σύγχρονα περιβαλλοντικά κτίρια αποτελούν μάλλον προτεραιότητα σε σχέση με τη δημιουργία νέων κτιρίων. Σε κάθε περίπτωση, ακόμη και η εκ νέου κατασκευή κτιρίων πρέπει να συνδυάζεται με την προστασία και ανάδειξη των παλαιών. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η αξιοποίηση του Ζυθοποιείου του ΦΙΞ, όπου σχεδόν το ήμισυ της ανάπτυξης του ακινήτου αφορά την προστασία του μνημείου. Στόχος είναι να το προστατεύσουμε από τον άμεσο κίνδυνο της πλήρους κατάρρευσης και να δημιουργήσουμε συνδυαστικά έναν σύνθετο πόλο πολιτισμού, αναψυχής, κατοικίας και λοιπών χρήσεων.
— Τελευταία έχουν ανέβει οι τόνοι, με δημάρχους, πολίτες και οργανώσεις να προσφεύγουν στη Δικαιοσύνη, απαιτώντας την κατάργηση των μπόνους δόμησης του νέου οικοδομικού κανονισμού. Ποια είναι η άποψή σας;
Το άρθρο 10 του νέου οικοδομικού κανονισμού (ΝΟΚ), όπως και άλλες διατάξεις του, περιέχει μια δέσμη αξιόλογων περιβαλλοντικά ρυθμίσεων, οι οποίες έχουν ως προφανή στόχο την προστασία του επιβαρυμένου οικιστικού περιβάλλοντος. Στόχος του νομοθέτη ήταν η παροχή αντισταθμιστικών μέτρων προκειμένου να βελτιωθεί το αποτύπωμα των κτιρίων προς όφελος της πόλης. Για τους λόγους αυτούς η DIMAND έκανε στο παρελθόν χρήση των διατάξεων αυτών ακριβώς γιατί θεωρούσε ότι οδηγούν σε περαιτέρω προστασία του αστικού περιβάλλοντος. Ωστόσο, το θέμα χρήζει πλέον ιδιαίτερης προσοχής, κυρίως όσον αφορά το πού μπορεί να εφαρμόζονται. Είναι άραγε όλες αδιακρίτως οι γειτονιές των πόλεων έτοιμες να υποδεχθούν τα λεγόμενα «μπόνους»; Υπάρχουν πολεοδομικά κριτήρια με βάση τα οποία έχουν επιλεγεί οι περιοχές εφαρμογής του άρθρου 10; Μήπως θα πρέπει να εκπονηθούν μελέτες που να αποδεικνύουν με επιστημονικά εργαλεία και πολεοδομικά κριτήρια τα χαρακτηριστικά που πρέπει να έχουν οι περιοχές; Αναρωτιέμαι, εάν σε μια γειτονιά ενός δήμου της Αττικής αποφάσιζαν πάνω από 30 ιδιοκτήτες να κάνουν συγχρόνως χρήση του άρθρου 10 του ΝΟΚ, εάν θα επηρεαζόταν ο πολεοδομικός σχεδιασμός και η φυσιογνωμία της γειτονιάς; Πιστεύω ότι είναι ένα πολύ σοβαρό ζήτημα του οποίου η εφαρμογή απαιτεί μεγάλη προσοχή, ώστε να μπορέσουν οι διατάξεις του ΝΟΚ να επιτελέσουν τους πολύ σωστούς σκοπούς για τους οποίους θεσπίστηκαν.
— Ποιες πιστεύετε ότι είναι οι μεγαλύτερες δυσκολίες και ευκαιρίες για την αναγέννηση των πόλεων;
Οι πόλεις, προκειμένου να αναγεννηθούν, απαιτούν συνεργασίες και συμπράξεις μεταξύ του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα στο πεδίο των προγραμμάτων ανάπλασης, του εκσυγχρονισμού των κτιρίων, της αναβάθμισης της εικόνας τους, της κατεδάφισης εγκαταλελειμμένων κτιρίων κ.ο.κ. Η πολεοδομική νομοθεσία έχει προβλέψει τα πολεοδομικά εργαλεία που επιτρέπουν τον επανασχεδιασμό, την αναθεώρηση χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης ιδιωτικών και δημόσιων ακινήτων. Ωστόσο, παρατηρούνται ακόμη σοβαρές αρρυθμίες, κυρίως στις εγκριτικές ή γνωμοδοτικές διαδικασίες, οι οποίες οφείλονται ιδίως στην υποστελέχωση της δημόσιας διοίκησης. Η ψηφιοποίηση, βέβαια, μεγάλου μέρους των εγγράφων και διοικητικών διαδικασιών έχει επιφέρει τεράστια μεταβολή στους χρόνους και έχει επιλύσει πολλές από τις δυσκολίες των προηγούμενων ετών. Η εντατικοποίηση της ψηφιακής μεταρρύθμισης στον χώρο των ακινήτων και των μεταβιβάσεων και η ψηφιακή ταυτοποίηση των ακινήτων, κτηματολογική, φορολογική, τεχνική κ.λπ., θα επιτρέψει μεγαλύτερες ευκαιρίες και μικρότερες δυσκολίες.
— Ποιες θεωρείτε ότι είναι οι μεγαλύτερες προκλήσεις στην αξιοποίηση μεγάλων ακινήτων και στην ανάπτυξη επενδυτικών σχεδίων στην Ελλάδα;
Από τις μεγαλύτερες προκλήσεις στον σχεδιασμό και την ωρίμανση ενός ακινήτου, που στη συνέχεια θα υποδεχτεί ένα έργο και θα αποτελέσει συνολικά ένα μικρό ή μεγάλο επενδυτικό σχέδιο ή πρόγραμμα, είναι η ασφάλεια δικαίου. Οι μεγάλες αναπτύξεις στην Ελλάδα απαιτούν σοβαρή προετοιμασία, σεμνότητα και ασφάλεια δικαίου. Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της χώρας μας, που την καθιστούν και μοναδική, όπως η πολιτιστική κληρονομιά, τα ευαίσθητα οικοσυστήματα, οι παραλίες και οι αιγιαλοί της, αλλά και το πλούσιο χαρτοφυλάκιό της σε προστατευόμενα βιομηχανικά ή άλλα κτίρια, διατηρητέα κτιριακά συγκροτήματα και προστατευτέα εν γένει σύνολα, καθιστούν επίσης μοναδική και τη διαδικασία ωρίμανσης κάθε ανάπτυξης χωριστά. Όσο πιο εμβληματικό ή προστατευόμενο είναι ένα ακίνητο, όσο πιο ειδικό ή ιδιαίτερο είναι το καθεστώς που το διέπει, τόσο πιο επιβεβλημένη είναι για την Dimand η επιλογή της ένταξής του στο ευρύτερο περιβάλλον, προκειμένου να δράσει με πολλαπλασιαστικά οφέλη για όλους όσους επηρεάζονται, άμεσα ή έμμεσα, από την ανάπτυξη αυτή.
