Η ραγδαία ανάπτυξη του Airbnb και του real estate στην Αθήνα (κάποιοι ήδη προβλέπουν «φούσκα») απογείωσε τις τιμές, φέρνοντας τα πάνω-κάτω στις ενοικιάσεις σπιτιών και την αγορά ακινήτων. Αναστάτωσε επίσης τη ζωή της πόλης, για το καλύτερο λένε οι ωφελούμενοι, για το χειρότερο όσοι επηρεάζονται αρνητικά και που είναι φοιτητές, χαμηλών εισοδημάτων ενοικιαστές κ.ά. Είναι μονόπαντη η αλήθεια, είναι μοιρασμένη ή εξαρτάται από το πόσο στην ανάγκη είναι ο παρατηρητής; Ας το δούμε.

 

«Είναι αδιανόητο να ψάχνεις σπίτι και να μη βρίσκεις... οι αγγελίες να είναι γεμάτες χρέπια σε παράλογες τιμές... να σε διώχνει ο ιδιοκτήτης για να το κάνει Airbnb... να σε απειλεί με έξωση ή αύξηση ενοικίου... οι καθημερινές σου σχέσεις και συνήθειες να μετατρέπονται σε ζωντανό έκθεμα στις διαδρομές της τουριστικοποίησης... αδιανόητο κι όμως πραγματικό!», ανέγραφε αφίσα σε δρόμο των Εξαρχείων (από τις πλέον «πληγείσες» περιοχές του κέντρου) που καλούσε σε σχετική εκδήλωση-συζήτηση. Δεν ήταν η μόνη. Τον τελευταίο καιρό έχουν αυξηθεί οι αφίσες και τα συνθήματα τύπου "Tourists go home", "Fuck Airbnb"... που καταφέρονται κατά της βραχυπρόθεσμης ενοικίασης (και του real estate). Ταυτόχρονα πυκνώνει η αρθρογραφία και φουντώνουν οι συζητήσεις για τα «συν» και τα «πλην» της νέας αυτής κατάστασης πραγμάτων, ο τζίρος της οποίας έφτασε πέρσι τα 2 δισ. ευρώ πανελλαδικά.


Παρότι τα αποτελέσματα των βραχυχρόνιων μισθώσεων φαντάζουν θετικά, ειδικά για κάποιες επαγγελματικές κατηγορίες και κοινωνικά στρώματα καθώς επίσης για τους οικονομικούς δείκτες –κάτι που εξηγεί και την «αβάντα» της Πολιτείας σε έναν από τους λίγους ταχέως αναπτυσσόμενους κλάδους σε καιρούς βαθιάς ύφεσης–, έχουν ωστόσο διαρρήξει σε μεγάλο βαθμό τον αστικό ιστό, εκτινάσσοντας τις τιμές των ενοικίων κυρίως σε τουριστικά θέρετρα αλλά και σε μεγάλα αστικά κέντρα που είναι «πόλοι έλξης» όχι μόνο για τουρίστες αλλά και για μόνιμους κατοίκους, επενδυτές και λοιπούς επιχειρηματίες, όπως η Αθήνα. Η πρωτεύουσα που είδε 56% αύξηση των τουριστικών ροών μεταξύ 2013-2016 βιώνει με μικρή καθυστέρηση ό,τι έπαθαν πόλεις σαν τη Βαρκελώνη, τη Βενετία, το Βερολίνο και άλλοι δημοφιλείς προορισμοί, με την κατάσταση να επιδεινώνει το επιπλέον δέλεαρ της φτηνής, λόγω και της κρίσης, αγοράς γης και ακινήτων προς εκμετάλλευση.


Ο Γιάννης είναι φοιτητής. Έψαχνε με συγκάτοικους - η συγκατοίκηση τείνει πλέον να γίνει κανόνας και για τους Έλληνες φοιτητές - να νοικιάσουν ένα τριάρι κάπου σε Εξάρχεια-Νεάπολη επί έξι ολόκληρους μήνες. Έχασαν μάλιστα δύο διαμερίσματα-«ευκαιρίες» τελευταία στιγμή, σε Τοσίτσα και Αραχώβης, που κοστολογούνταν γύρω στα 450-500 ευρώ γιατί τους «πρόλαβαν» εταιρείες που σκόπευαν να τα μετατρέψουν κι αυτά σε Airbnb. Ερεσού και Μεθώνης του ζητούσαν πάνω από 650 ευρώ για 70 τ.μ. διαμέρισμα στον 5ο. Αλλά και πάνω στην πλατεία Εξαρχείων μεσιτικό ζητούσε 750 ευρώ ενοίκιο για 100 τ.μ. διαμέρισμα σε όροφο. «Συγκριτικά με το '10, οπότε πρωτονοίκιασα εδώ, τα ενοίκια την τελευταία διετία πήγαν από 100 μέχρι και 250 ευρώ πάνω. Και δεν μιλάμε για τίποτα μοντέρνες πολυκατοικίες αλλά για κτίρια δεκαετιών. Ακόμα και για μικρά υπόγεια ή ημιυπόγεια σου ζητάνε τώρα μέχρι και 500 ευρώ νοίκι!» λέει. Τελικά η επιμονή τους επιβραβεύτηκε – βρήκαν «από τύχη» κάτι, κάπως κοντά σε αυτό που ήθελαν, με ένα 500ρικο επειδή «τους συμπάθησε ο ιδιοκτήτης». «Με τα ίδια χρήματα πριν από μερικά χρόνια νοίκιαζες ολόκληρο στούντιο και σε πολύ καλό σημείο!».

 

Αληθεύει ότι τα νοίκια στο αποκορύφωμα της κρίσης είχαν πιάσει πάτο στις περισσότερες περιοχές και ότι όντως οι μικροϊδιοκτήτες με το ζόρι κάλυπταν τον ΕΝΦΙΑ. Από την άλλη, βέβαια, ναι μεν η ύφεση «μαλάκωσε» αλλά ο μέσος μισθός παραμένει καθηλωμένος σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα από αυτά που πλέον απαιτεί η ενοικίαση μιας στοιχειωδώς αξιοπρεπούς στέγης τόσο για οικογένειες όσο και για εργένηδες.


Η Αντωνία ως φοιτήτρια έμενε προ λίγων ετών με συγκάτοικο σε πολυκατοικία στον πεζόδρομο της Δράκου στο Κουκάκι. Μία από τις περιοχές της Αθήνας που «ευνόησε» το Airbnb και όπου πρόσφατα φοιτητές είχαν διαδηλώσει διαμαρτυρόμενοι για τα τσουχτερά ενοίκια και τις εξώσεις. Νοίκιαζε τριάρι στον πρώτο για 400 ευρώ. Αναγκάστηκε να φύγει όταν ο ιδιοκτήτης τής είπε ότι το θέλει για ιδιοκατοίκηση – στην πραγματικότητα ήθελε να το κάνει Airbnb. Σήμερα το ίδιο διαμέρισμα έχει ξεπεράσει τα 700 ευρώ ενώ ακόμα και για γκαρσονιέρες-«τρύπες» στην ίδια περιοχή ζητάνε 350 ευρώ «ακατέβατα». «Δεν είναι μόνο το Κουκάκι. Σε ολόκληρο πλέον το αθηναϊκό κέντρο δύσκολα βρίσκεις 80 τ.μ. κάτω από 500 ευρώ, ακόμα και αν πρόκειται για διαμερίσματα της σειράς» λέει.

 

«Ψάχνω καιρό τώρα να βρω στο κέντρο ένα αξιοπρεπές τριάρι για μένα και την οικογένεια. Αυτό που νοικιάζουμε το πήρε κινεζικό μεσιτικό γραφείο και καθώς είχε λήξει και το συμβόλαιο μας δώσανε διορία δύο μήνες να το εγκαταλείψουμε. Πολύ δύσκολα βρίσκεις κάτι σε 80 τ.μ. κάτω από 500 ευρώ και μιλάμε για τις πιο "τελευταίες" επιλογές. Για 100 τ.μ. και πάνω, εκεί πια σου ζητάνε από 600-700 έως και 1.200 ευρώ αν είναι σε νευραλγικό σημείο, νεόκτιστα και με θέα. Τα ενοίκια πλέον ακριβαίνουν ακόμα και σε περιοχές όπως η Βικτώρια και η πλατεία Αμερικής που θεωρούνταν μέχρι χτες υποβαθμισμένες» θα πει ο Χρήστος. Σε Κουκάκι, Θησείο, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Κολωνάκι, Χίλτον, Λυκαβηττό έχουν αυξηθεί μέχρι και 30%. Την «ανηφόρα» έχουν πάρει και σε περιοχές της πρωτεύουσας πιο περιφερειακές αλλά κοντινές στο κέντρο και με αρκετό πράσινο όπως Βύρωνας, Ιλίσια, Μαρούσι (όπου υπάρχουν επίσης αρκετές έδρες επιχειρήσεων και πρεσβείες), Χαλάνδρι, Φιλοθέη, ενώ «η διαφορά στις απόλυτες και μέσες ημερήσιες τιμές ενοικίασης είναι ακόμη μεγαλύτερη στα νότια προάστια της Αθήνας, όπου η μέση ημερήσια τιμή πλησιάζει τα 80 ευρώ (έναντι 55 ευρώ στον δήμο Αθηναίων). Σε Γλυφάδα, Βούλα και Βουλιαγμένη, η μέση ημερήσια τιμή ενοικίασης υπερβαίνει τα 80-90 ευρώ. Και άντε να δεχτούμε ότι οι μισθώσεις σε παραθαλάσσιους δήμους απευθύνονται αποκλειστικά σε υψηλά εισοδήματα. Με το κέντρο της πόλης όμως τι γίνεται;

  

«Νοίκιαζα επί τρία χρόνια ένα loft 75 τ.μ. στην πλατεία Αγίας Ειρήνης στο Μοναστηράκι για 450 ευρώ. Ο ιδιοκτήτης αποφάσισε να το κάνει Airbnb παραχωρώντας το σε μεσιτική εταιρία που διέθετε ήδη προς ενοικίαση 20 τέτοια διαμερίσματα σε 4 πολυκατοικίες στην περιοχή – το δικό της κέρδος ανέρχεται σε ένα 20-30% του μισθώματος. Όταν έληξε το συμβόλαιο μου ζήτησαν να πληρώσω αρκετά παραπάνω για να το ανανεώσω, είμαι οπότε σε αναζήτηση νέας στέγης» μου λέει συνάδελφος.

 

Στις 10 Σεπτεμβρίου φοιτητές είχαν διαδηλώσει διαμαρτυρόμενοι για τα τσουχτερά ενοίκια και τις εξώσεις. Φωτο: Eurokinissi
Στις 10 Σεπτεμβρίου φοιτητές είχαν διαδηλώσει διαμαρτυρόμενοι για τα τσουχτερά ενοίκια και τις εξώσεις. Φωτο: Eurokinissi


Θα μπορούσα να αραδιάσω δεκάδες ή κι εκατοντάδες ανάλογες περιπτώσεις. Έπειτα το πρόβλημα δεν αφορά μόνο φοιτητόκοσμο ή ιδιώτες γενικότερα αλλά και ολόκληρες επιχειρήσεις. «Είχαμε νοικιάσει το '14 σε πρώην βιομηχανικό κτίριο στην οδό Βλαχάβα στο Μοναστηράκι για τις ανάγκες της εφημερίδας χώρο 300 τ.μ. για 650 ευρώ στον 3ο όροφο, στην ανακαίνιση του οποίου ρίξαμε και πολλή προσωπική δουλειά. Υπογράψαμε συμβόλαιο τριετές και σκοπεύαμε να το επεκτείνουμε επ' αόριστο, όμως η ιδιοκτησία, έχοντας ήδη πουλήσει σε εταιρία Airbnb τον 5ο, μας ανακοίνωσε τα Χριστούγεννα που κόντευε να λήξει ότι θα πρέπει να τον εγκαταλείψουμε ώστε να τον εκμεταλλευτεί ανάλογα κι αυτόν» λέει η Ιωάννα Δρόσου, μέλος της συντακτικής ομάδας της εφημερίδας «Η Εποχή». «Κοστολογούνταν μάλιστα η αγορά του γύρω στα 250.000 ευρώ. Αναγκαστήκαμε να φύγουμε λίγο μετά τις εκλογές, χωρίς καν να έχουμε βρει ακόμα καινούργια γραφεία, καθώς αποδείχτηκε αρκετά δύσκολο να εντοπιστεί κάτι αντίστοιχο στο κέντρο σε μια λογική τιμή – επί έναν σχεδόν μήνα η εφημερίδα έβγαινε από τα σπίτια μας και όλη η "οικοσκευή" μας βρισκόταν σε αποθήκη. Εντέλει αρκεστήκαμε σε έναν αισθητά μικρότερο χώρο (140 τ.μ.) που τον συμφωνήσαμε στα 500 ευρώ» συμπληρώνει.

 

«Φωτιά» όμως έχει πάρει και η αγορά ακινήτων, ειδικά σε περιοχές με υψηλή ζήτηση. Η Ματούλα αγόρασε πέρσι για την κόρη της στη Νεάπολη ένα διαμέρισμα 2ου ορόφου 66 τ.μ. προς σχεδόν 1.000 ευρώ το τετραγωνικό. «Ο συμβολαιογράφος μου είπε ότι αν είχα κάνει την κίνηση ένα χρόνο πριν, θα το αποκτούσα σχεδόν στα μισά λεφτά. Και πάλι όμως νιώθω τυχερή εφόσον σήμερα αντίστοιχο διαμέρισμα στην ίδια πολυκατοικία ακούω ότι πωλείται προς 1.500 ευρώ το τετραγωνικό» μου λέει. Όλη αυτή η ανακατάταξη σχετίζεται βεβαίως και με το λεγόμενο gentrification, παρότι στην Αθήνα το τελευταίο δεν έχει λάβει ακόμα μαζικές διαστάσεις. 

 

«Η σημαντικότερη αρνητική επίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι η συμβολή τους στον περιορισμό της προσφοράς κατοικιών για ενοικίαση ή αγορά, στην αύξηση των ενοικίων και των τιμών των ακινήτων και στον σταδιακό εκτοπισμό των μόνιμων κατοίκων» λέει σχετικά ο Κωνσταντίνος Χατζημιχάλης, αρχιτέκτονας μηχανικός και ομότιμος καθηγητής Γεωγραφίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης στο Χαροκόπειο.

 

«Οι τελευταίοι, εκτός από την πίεση της γαιοπροσόδου, αντιμετωπίζουν επιπλέον θέματα: Κλείνουν μανάβικα, κρεοπωλεία και σουπερ μάρκετ κι ανοίγουν ακριβότερα μίνι μάρκετ με συσκευασμένα τρόφιμα όπως και μίνι πλυντήρια, ενώ νηπιαγωγεία και σχολεία κινδυνεύουν επίσης να κλείσουν εξαιτίας της έλλειψης μαθητών... Εντούτοις ο εκτοπισμός κατοίκων από το κέντρο οφείλεται και σε άλλες διαδικασίες, πιο μακρόχρονες. Μέσα στις δύο τελευταίες δεκαετίες 180-200.000 κάτοικοι εγκατέλειψαν τον δήμο Αθηναίων για περιφερειακούς δήμους με περισσότερη ησυχία και πράσινο. Τους "αντικατέστησαν" κάπου 150.000 μετανάστες και πρόσφυγες που προσέδωσαν στο αθηναϊκό κέντρο τον σημερινό πολυεθνικό του χαρακτήρα», συνεχίζει.


«Η οικονομική κρίση από το 2009 επέδρασε αρνητικά στις αξίες γης και στα ενοίκια στις κεντρικές περιοχές. Η σταδιακή ομαλοποίηση μετά το 2015 με παράλληλη διατήρηση των αρνητικών επιπτώσεων της οικονομικής κρίσης σε μεγάλα τμήματα του πληθυσμού που διατηρούσαν κατοικίες στο κέντρο, δημιούργησαν κίνητρα για επενδύσεις real estate, κατά κύριο λόγο τουριστικές. Τα τελευταία 3-4 χρόνια δόθηκαν δεκάδες άδειες για νέα ξενοδοχεία στο κέντρο, η πόλη μετατράπηκε σε προορισμό city break, ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb έδωσαν μια οικονομική ανάσα σε αρκετά μικρομεσαία νοικοκυριά. Ήταν βέβαια αναμενόμενο η αγορά να κάνει τις απαραίτητες "διορθωτικές κινήσεις" ώστε η αξία των ακινήτων να πάρει την ανηφόρα. Ξένοι κυρίως κεφαλαιούχοι έσπευσαν να εκμεταλλευτούν την ευνοϊκή συγκυρία μετατρέποντας οικοδομές, πολυκατοικίες ολόκληρες ή εγκαταλειμμένα κτίρια γραφείων σε ξενοδοχεία, διαμερίσματα ή νέα γραφεία υπό καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Κάπως έτσι φτάσαμε να μη βρίσκουμε σπίτι να νοικιάσουμε όχι μόνο στο ιστορικό κέντρο αλλά και σε παραδοσιακές φοιτητογειτονιές και γειτονιές κατοικίας όπως Κουκάκι, Παγκράτι, Κυψέλη, Ζωγράφου...».

 

Ορισμένες γειτονιές του κέντρου έχουν μετατραπεί σε μονο-λειτουργικές περιοχές, οι οποίες φιλοξενούν κυρίως εμπορική και ψυχαγωγική χρήση γης και έτσι έχουν γίνει ελκυστικές μόνο για τους τουρίστες. Φωτο: Πάρις Ταβιτιάν/LIFO
Ορισμένες γειτονιές του κέντρου έχουν μετατραπεί σε μονο-λειτουργικές περιοχές, οι οποίες φιλοξενούν κυρίως εμπορική και ψυχαγωγική χρήση γης και έτσι έχουν γίνει ελκυστικές μόνο για τους τουρίστες. Φωτο: Πάρις Ταβιτιάν/LIFO

 

Η «έκρηξη» του Airbnb και του real estate ευνόησε και μια σειρά επαγγελματικές ομάδες όπως δικηγόρους, μηχανικούς, αρχιτέκτονες, τεχνίτες, διαφημιστές, λογιστές, συμβολαιογράφους. «Μεταξύ 2012-15 κυνηγούσαμε τους πελάτες με το τουφέκι. Από το '16 και μετά δεν προλαβαίνουμε να πάρουμε ανάσα. Πολλές φορές είναι τέτοιος ο όγκος δουλειάς που χάνουμε τον ύπνο μας! Υπάρχουν μαζικές αγορές κτιρίων και διαμερισμάτων από ξένους κυρίως επενδυτές, Κινέζους, Αμερικανούς, Ισραηλινούς, Ρώσους... Στην Ακαδημίας, τη Σταδίου και άλλους κεντρικούς δρόμους ολόκληρα κτίρια γραφείων, που τα περισσότερα είχαν κλείσει, αγοράστηκαν για να μετατραπούν σε Airbnb» με πληροφορεί συμβολαιογράφος του κέντρου που για ευνόητους λόγους διατηρεί την ανωνυμία του. 


«Το Airbnb είχε αναμφίβολα και θετικές επιδράσεις στον αστικό χώρο, στην κοινωνία και στην τοπική οικονομία, αυτές ωστόσο αποτελούν μόνο μία πλευρά του νομίσματος. Η συνεχής αύξηση των μισθωμάτων περιόρισε σημαντικά την προσφορά για τη συμβατική αγορά μακροχρόνιων ενοικίων, αύξησε τις τιμές ενοικίασης και έχει ήδη οδηγήσει στην εκτόπιση κάποιων μόνιμων κατοίκων. Ορισμένες γειτονιές του κέντρου έχουν μετατραπεί σε μονο-λειτουργικές περιοχές, οι οποίες φιλοξενούν κυρίως εμπορική και ψυχαγωγική χρήση γης και έτσι έχουν γίνει ελκυστικές μόνο για τους τουρίστες. Οι μεγαλύτερες προκλήσεις, ωστόσο, είναι οι πιθανές αξιοσημείωτες και βίαιες αλλαγές στην κοινωνικοδημογραφική σύνθεση των κεντρικών συνοικιών της πόλης, όπου το Airbnb μπορεί να αποτελέσει καταλύτη για την μαζική εκτόπιση κοινωνικών ομάδων με χαμηλότερα εισοδήματα και μεταναστών από κοινωνικά μικτές περιοχές που έχουν προσφέρει οικονομικά προσιτή στέγαση τα τελευταία τριάντα χρόνια», διαβάζω στην πολύ κατατοπιστική έρευνα «Χωρο-κοινωνικές επιπτώσεις της Airbnb βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτων στην πόλη της Αθήνας» που χρηματοδότησε το Κέντρο Έρευνας για τις Ανθρωπιστικές Επιστήμες (2019) και υπογράφουν οι πανεπιστημιακοί Εύα Παπατζανή, Δημήτρης Πέττας και Δημήτρης Μπαλαμπανίδης.

 

Αληθεύει πράγματι ότι εκτός από κακούς ιδιοκτήτες υπάρχουν και κακοί ενοικιαστές που μάλιστα αυξήθηκαν τα χρόνια της κρίσης και όχι απαραίτητα από πρόθεση αλλά επειδή απλώς «δεν υπήρχε σάλιο» (και εξακολουθεί για πολύ κόσμο να μην υπάρχει). Αληθεύει επίσης ότι τα νοίκια στο αποκορύφωμα της κρίσης είχαν πιάσει πάτο στις περισσότερες περιοχές και ότι όντως οι μικροϊδιοκτήτες - που στην Ελλάδα είναι πολλοί - με το ζόρι κάλυπταν φόρους και ΕΝΦΙΑ. Από την άλλη, βέβαια, ναι μεν η ύφεση «μαλάκωσε» αλλά ο μέσος μισθός παραμένει καθηλωμένος σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα από αυτά που πλέον απαιτεί η ενοικίαση μιας στοιχειωδώς αξιοπρεπούς στέγης τόσο για οικογένειες όσο και για εργένηδες-ισσες.


Οι «μεγάλοι παίκτες» κινήθηκαν βεβαίως προσχεδιασμένα, κερδοσκοπικά. Για πολλούς «μικρούς», πάλι, ήταν μια λύση ώστε να γλιτώσουν τα απανωτά «φέσια» αφενός, να μην καταλήξει το κληρονομημένο, συνήθως, ακίνητό τους υποθηκευμένο σε κάποια τράπεζα αφετέρου. Τα νούμερα, τώρα, που δίνει η πλατφόρμα δεν δείχνουν να δικαιολογούν εκ πρώτης όψεως την έκταση του προβλήματος, εφόσον τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα συνολικά στην Αθήνα υπολογίζονται σε 150.000. Αφενός όμως τα Airbnb που δεν δηλώνονται είναι αρκετά περισσότερα (η ΑΑΔΕ που τα έχει βάλει στο στόχαστρο απειλώντας με πρόστιμα τα υπολογίζει σε τουλάχιστον 20.000), αφετέρου την ανεύρεση μισθώματος «πιέζει» ταυτόχρονα το real estate, με μαζικές αγορές από μεγαλοεπενδυτές ή μεσιτικές εταιρίες ακόμα και σε περιοχές του κέντρου που δεν θεωρούνται «πρώτης γραμμής» όπως π.χ. η Κυψέλη.


Ιδού όμως τι λέει για όλα αυτά και η άλλη πλευρά του νομίσματος, οι εκμισθωτές Airbnb δηλαδή διά στόματος Ρομίνας Τσίτου, μέλους του ΔΣ του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού και που μοιάζει να έχει κι αυτή τα δίκια της, ειδικά όσο αφορά τους μικροϊδιοκτήτες: «Είναι λογικό να υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον για την οικονομία διαμοιρασμού στην Ελλάδα εφόσον και τουριστική χώρα είμαστε και με μεγάλο ποσοστό μικροϊδιοκτητών που στην κορύφωση της οικονομικής κρίσης βρήκαν μια ευκαιρία να αποκτήσουν ένα κάποιο εισόδημα από ακίνητα που και φορολογούνταν βαριά και παρέμεναν ανεκμετάλλευτα. Ο αριθμός των σπιτιών και διαμερισμάτων που βρίσκονται στην πλατφόρμα όσο αφορά την Αττική κυμαίνονται μεταξύ 9.000-11.000 – πανελλαδικά πρέπει να είναι τα διπλάσια. Όσο αφορά τους περιορισμούς, ο νόμος του '17 για τη βραχυχρόνια μίσθωση που υποχρέωσε όλους τους εκμισθωτές να αποκτήσουν αριθμό μητρώου στην ΑΑΔΕ και να φορολογούνται βάσει αυτού προβλέπει ήδη ότι αυτοί μπορούν να επιβληθούν, εάν κριθεί απαραίτητο... αν πάντως οριστεί ανώτατο όριο 90 ημερών ετησίως, όπως έχει ακουστεί, το Airbnb θα καταστεί ασύμφορο, τουλάχιστον για τα χαμηλά εισοδήματα» εκτιμά.

 

Φωτο: Eurokinissi
Φωτο: Eurokinissi


«Η άνοδος του Airbnb συνέπεσε δυστυχώς με όλη αυτή την ανακατάταξη στο real estate. Αυτήν τη στιγμή πωλείται όλη η πρωτεύουσα, γι΄αυτό και δεν βρίσκει κανείς εύκολα να νοικιάσει, ούτε καν να αγοράσει. Η ζήτηση από ξένους κυρίως επενδυτές, που βρίσκουν το real estate στην Αθήνα πολύ φθηνότερο από ό,τι σε άλλες ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις, είναι τέτοια που και αρκετοί ιδιοκτήτες σπιτιών τα οποία είχαν μετατραπεί σε Airbnb εντέλει τα πουλήσανε. Χαρακτηριστικά έχουν δοθεί πάνω από 6.000 golden visas που καθεμιά αντιπροσωπεύει αρκετές αγορές ακινήτων, ιδίως στο κέντρο – αν τις αθροίσουμε είναι ένα νούμερο πολύ υπολογίσιμο που εκτινάσσει ταυτόχρονα τις τιμές. Διαμερίσματα που άξιζαν 30-40.000 προ λίγων ετών έχουν πλέον ξεπεράσει τις 100.000 ευρώ. Ακόμα και ευκατάστατοι πολίτες χωρών εκτός ΕΕ αγοράζουν ακίνητα ώστε να εξασφαλίσουν μια "ευρωπαϊκή" άδεια παραμονής που είναι, επιπλέον, από τις φθηνότερες».

 

Βεβαίως οι νέοι αυτοί ιδιοκτήτες δραστηριοποιούνται επίσης στον τομέα της βραχυπρόθεσμης ενοικίασης γιατί κάπως πρέπει να αποσβέσουν το κεφάλαιο που επένδυσαν, πράγμα που επίσης πιέζει την αγορά. Συνήθως μάλιστα τα ακίνητα αυτά τα διαχειρίζονται κτηματομεσιτικές εταιρίες για λογαριασμό τους. «Εκεί οφείλεται η μεγάλη ανακατάταξη και όχι στους μικροϊδιοκτήτες του ενός ή των δύο, άντε τριών διαμερισμάτων που είναι και η πλειοψηφία και που προβαίνει στην κίνηση αυτή για λόγους καταρχήν βιοποριστικούς» υπογραμμίζει, αναφέροντας ταυτόχρονα και πόσες άλλες επιχειρήσεις –από ψιλικατζίδικα και καθαριστήρια μέχρι σούπερ μάρκετ– επωφελούνται σε περιοχές με μεγάλη ζήτηση για βραχυπρόθεσμη ενοικίαση. «Εγκαταλειμμένες σχεδόν περιοχές του κέντρου ξαναζωντάνεψαν, βελτιώθηκε ο φωτισμός, η καθαριότητα, η ποιότητα ζωής γενικά, κι αυτό παρακινεί και πολλούς ντόπιους να επιστρέψουν σε αυτές. Οι άνθρωποι της διπλανής πόρτας δεν στέκονται απέναντι στις τοπικές κοινότητες, αντίθετα αποτελούν κομμάτι τους. Καλύπτουν, επιπλέον, πραγματικές ανάγκες γιατί τα υπάρχοντα ξενοδοχεία αδυνατούν να ανταποκριθούν στην αυξημένη ζήτηση για καταλύματα που παρατηρείται πλέον στην Αθήνα και όχι μόνο τους θερινούς μήνες – μιλάμε για κάπου 6 εκ. τουρίστες ετησίως».


Υπόψη ότι τα κέρδη από μια τέτοιου τύπου ενοικίαση δεν είναι καθόλου ευκαταφρόνητα αφού μπορούν να κυμανθούν από 40-80 ευρώ τη βραδιά, ανάλογα την περιοχή και το μίσθωμα. Αυτό σημαίνει ότι στα πλέον τουριστικά "hot spots" της πρωτεύουσας ένας εκμισθωτής μπορεί να έχει ετήσιο εισόδημα (με μάξιμουμ διάρκεια σεζόν το οκτάμηνο) μέχρι και 20.000 ευρώ από ένα και μόνο διαμέρισμα.

 

Τι γίνεται όμως με όσους ενοικιαστές πιέζονται από τους ιδιοκτήτες ή τις μεσιτικές εταιρίες που τα έχουν αναλάβει, να εγκαταλείψουν τα σπίτια που μένουν ώστε να μετατραπούν σε Airbnb, είτε τους ζητούν γενναία αύξηση για να παραμείνουν σε αυτά; Πώς έχει η κατάσταση στο νομικό κομμάτι; Ιδού τι λέει σχετικά η δικηγόρος Τριανταφυλλιά Χαρίλα:


«Η Πολιτεία και οι ελεγκτικές αρχές ανταποκρινόμενες εμφανώς μουδιασμένα σε αυτό το νέο φαινόμενο έχουν επιχειρήσει κυρίως τα τρία τελευταία χρόνια, είτε νομοθετώντας, είτε εξαγγέλλοντας νέες ρυθμίσεις να περιορίσουν την αισχροκέρδεια. Στη λογική λοιπόν αυτή ο νομοθέτης με τον Ν. 4446/2016, όπως ισχύει σήμερα, έχει προβλέψει στις σχετικές διατάξεις κάποιους περιορισμούς, όπως ενδεικτικά: α) Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος, β) Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60. Υπέρβαση της χρονικής αυτής διάρκειας επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος».


Όπως προβλέπει η νέα νομοθετική ρύθμιση, προϋπόθεση της εφαρμογής των εν λόγω περιορισμών αποτελεί η υπογραφή με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού (η υπογραφή δεν έχει μπει ακόμη). Επομένως, παρότι υπάρχει πρόβλεψη να περιοριστεί η αισχροκέρδεια και παράλληλα να αυξηθεί ο αριθμός των κατοικιών που προσφέρονται για μακροχρόνιες μισθώσεις, ώστε να μην διαρραγεί ο αστικός ιστός, δεν έχει εντούτοις επιβληθεί ακόμη όλο το εύρος των περιορισμών.


Όσο για την ισχύ μιας μίσθωσης ακινήτου για κύρια κατοικία, ο νόμος ορίζει ότι αυτή έχει ισχύ τουλάχιστον τρία έτη, ακόμη και αν το συμβόλαιο προβλέπει μικρότερο χρονικό διάστημα ή είναι αορίστου χρόνου: «Σύντμηση επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμφωνία, η οποία πρέπει να καταρτιστεί συμβολαιογραφικά και τουλάχιστον 6 μήνες μετά την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης, η λύση της οποίας επέρχεται είτε με την πάροδο της τριετίας (στην περίπτωση που έχει συμφωνηθεί μεγαλύτερη διάρκεια) είτε με καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης για λόγους που προβλέπονται στον νόμο ακόμη και πριν την παρέλευση της τριετίας. Να τονίσω, δε, ότι δεν αποτελεί πλέον λόγο λύσης της μίσθωσης η πρόθεση ιδιοκατοίκησης από την πλευρά του ιδιοκτήτη. Η ενδεχόμενη πρόφαση επομένως του ιδιοκτήτη ότι πρόκειται να χρησιμοποιήσει την κατοικία για Airbnb/real estate/ιδιοκατοίκηση δεν αποτελεί σπουδαίο λόγο καταγγελίας ικανό να επιφέρει τη λύση της σύμβασης πριν από την παρέλευση της εκ του νόμου τριετίας» υπογραμμίζει.

 

Αναφορικά τώρα με το αν δικαιολογείται νομικά μια αύξηση και πόση, ενόψει σύναψης νέου ενοικιαστήριου συμβολαίου, αλλά και αν στέκει να ζητηθεί αύξηση πριν από τη λήξη του ισχύοντος, η συνομιλήτριά μου απαντά ότι «σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία, αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο χρόνο μέχρι την τριετία, το καταβαλλόμενο μίσθωμα μπορεί να αυξηθεί ετησίως μόνο σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) επί του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθοριστεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τον εναπομείναντα χρόνο μέχρι την λήξη της τριετίας. Εάν καταρτιστεί νέο μισθωτήριο συμβόλαιο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την αύξηση του μισθώματος που επιθυμεί από τον ενοικιαστή, δεδομένου ότι αφορά νέα σύμβαση μίσθωσης», ολοκληρώνει, επισημαίνοντας ταυτόχρονα ότι «επειδή η εκάστοτε περίπτωση διακρίνεται από διαφορετικά περιστατικά και περιστάσεις τα οποία χρήζουν περαιτέρω νομικής εξέτασης, κρίνεται σκόπιμο ο ενδιαφερόμενος να ζητάει νομική αρωγή και συμβουλή».