ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ και στον κατασκευαστικό κλάδο επικρατεί αναβρασμός, καθώς όλοι βρίσκονται εν αναμονή για το ποιος χτίζει τι από δω και πέρα. Από την άλλη πλευρά, οι δήμοι και οι οργανώσεις, όπως η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, που έχει πολεμήσει σθεναρά τα μπόνους δόμησης, έχουν ζητήσει «να αποφευχθεί η καταστρατήγηση των όρων της απόφασης με τυχόν εσπευσμένες ενέργειες κατασκευαστών».
Ταυτόχρονα, το υπουργείο Περιβάλλοντος, με τη μεταβατική ρύθμιση που πέρασε και ψηφίστηκε την περασμένη εβδομάδα κόντρα στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, προσπαθεί να διασώσει 14.000 ακίνητα, οι άδειες των οποίων εκδόθηκαν με τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), οι οποίες κρίθηκαν αντισυνταγματικές.
Όλα ξεκίνησαν με την ανακοίνωση του ΣτΕ, μέσω της οποίας γνωστοποιήθηκε ότι τα κίνητρα σε συντελεστή και ύψος που δίνει ο ΝΟΚ θα κριθούν αντισυνταγματικά και πως όλες οι άδειες που εκδόθηκαν με αυτά τα μπόνους δόμησης θα ακυρωθούν.
Για λόγους δημόσιου συμφέροντος και ασφάλειας δικαίου, όμως, η ακύρωση των αδειών αυτών δεν θα έχει αναδρομική ισχύ. Θα γλιτώσουν οι οικοδομικές άδειες των οποίων η υλοποίηση έχει ξεκινήσει, δηλαδή οι οικοδομικές εργασίες, μέχρι την 11η Δεκεμβρίου 2024.
Η απόφαση του ΣτΕ, η οποία αναμένεται να εκδοθεί τον επόμενο μήνα, θα βάλει ένα τέλος σε μια μακροχρόνια διαμάχη του υπουργείου Περιβάλλοντος με τους δήμους και την κοινωνία των πολιτών.
Θολό τοπίο με πολλά ερωτηματικά
Όπως υποστηρίζουν νομικοί κύκλοι στη LiFO, «δεν είναι ξεκάθαρο τι ακριβώς εννοεί η ανακοίνωση του ΣτΕ για την έναρξη εργασιών και πώς αυτή πιστοποιείται.
Μέχρι να καθαρογραφεί και να δημοσιοποιηθεί η αποφαση, θα ήταν πιο ασφαλές αν στην ανακοίνωση του ΣτΕ αναφερόταν ότι τελούν εν ισχύ οι άδειες κατά ΝΟΚ για τις οποίες έχει ξεκινήσει η κατασκευή του φέροντος οργανισμού», λένε.
Οι συνομιλητές μας θα ήθελαν μια πιο σαφή διατύπωση, η οποία θα έδινε τη δυνατότητα συνέχειας στην οικοδόμηση μόνο σε κτίρια που έχουν κάνει χρήση των μπόνους και βρίσκονται σε προχωρημένο κατασκευαστικό στάδιο. Κι αυτό, για να αποφευχθεί μια κατάχρηση της αναδρομικότητας που δίνει το ΣτΕ :«Κάποιοι μπορεί να έχουν κάνει μόνο κάποιες χωματουργικές εργασίες, ωστόσο θα μπορέσουν να γλιτώσουν τις άδειές τους», μας λέει ένας αρχιτέκτονας που τίθεται κατά των μπόνους δόμησης και θεωρεί ότι η απόφαση του ΣτΕ θα διασώσει το οικιστικό περιβάλλον των πόλεων.
«Δεν νομίζω πως είναι τυχαίο ότι την περασμένη Παρασκευή μπήκαν μηχανήματα για την εκτέλεση χωματουργικών εργασιών σε δύο οικόπεδα στην περιοχή Μακρυγιάννη, για τα οποία έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες για τουριστική χρήση. Προφανώς γίνεται προσπάθεια να υπαχθούν στην εξαίρεση που προβλέπει η απόφαση.
Είναι φανερό ότι θα είναι πολλοί αυτοί που πρόκειται να σπεύσουν το επόμενο διάστημα και έως ότου δημοσιοποιηθεί η απόφαση του ΣτΕ, και θα ξεκινήσουν εργασίες. Και προφανώς θα βρουν τρόπους για να παρουσιάσουν βεβαιώσεις και έγγραφα που να δείχνουν έναρξη εργασιών νωρίτερα απ' ό,τι ξεκίνησαν πραγματικά», αναφέρει.
Μέχρι να καθαρογραφεί και να δημοσιοποιηθεί η απόφαση του ΣτΕ, το τοπίο παραμένει θολό και ασαφές. Το ζήτημα δημιουργεί προβληματισμό και στους μηχανικούς. Ο Δημήτρης Πετρόπουλος, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Μηχανικών του Δημοσίου (ΠΟ-ΕΜΔΥΔΑΣ), υποστηρίζει ότι «η διατύπωση στην ανακοίνωση του ΣτΕ δημιουργεί όντως ερωτήματα».
Πώς πιστοποιείται, όμως, η έναρξη εργασιών, που θα είναι το διαβατήριο για την ανοικοδόμηση των κτιρίων που θα γλιτώσουν από την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ;
«Κάποτε υπήρχε δήλωση έναρξης εργασιών στην Πολεοδομία. Τώρα αυτό δεν συμβαίνει πια. Αλλά και οι ελεγκτές δόμησης κάνουν αυτοψίες σε προχωρημένο στάδιο, όπου φαίνεται όλο το περίγραμμα της κατασκευής», μας λέει.
Ο Δ. Πετρόπουλος αναφέρει ότι «θα μπορούσε ενδεχομένως η έναρξη εργασιών να ήταν τα ένσημα που μπαίνουν στον ΕΦΚΑ από τα συνεργεία τα οποία έχουν ξεκινήσει εργασίες. Βέβαια, και αυτά κατατίθενται στο τέλος του μήνα και ενδεχομένως κάποιος να τα βάλει ετεροχρονισμένα. Θα μπορούσε να είναι η Αρχαιολογία. Για παράδειγμα, στους περισσότερους δήμους του Λεκανοπεδίου απαιτείται η αναγγελία εκσκαφών στην εφορεία αρχαιοτήτων. Αυτός ίσως θα ήταν ένας τρόπος. Είναι σίγουρο ότι θα δημιουργηθεί θέμα. Κάποιοι θα ισχυριστούν ότι ξεκίνησαν εργασίες νωρίτερα, μπορεί να εμφανίσουν κάποιο τιμολόγιο ή οτιδήποτε άλλο», λέει.
ΥΠΕΝ: Στον αέρα 14.000 οικοδομικές άδειες
Την περασμένη εβδομάδα ψηφίστηκε η μεταβατική διάταξη που κατέβασε στη Βουλή το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία θα τελεί εν ισχύ μέχρι τη δημοσίευση της απόφασης της ολομέλειας του ΣτΕ. Με αυτήν τη ρύθμιση, το υπουργείο Περιβάλλοντος πράγματι ανέστειλε την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών οι οποίες κάνουν χρήση των μπόνους του οικοδομικού κανονισμού που κρίθηκαν αντισυνταγματικές από το ΣτΕ.
Ωστόσο, με την ίδια ρύθμιση παρακάμφθηκε η ανακοίνωση του ΣτΕ, στην οποία αναφερόταν ρητά ότι θα πρέπει να ακυρωθούν όλες οι οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί αλλά δεν είχαν ξεκινήσει να υλοποιούνται, δηλαδή δεν είχαν αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες στα ακίνητα έως τις 11 Δεκεμβρίου.
Όπως αναφέρεται στη ρύθμιση, «οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί με χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ δεν ανακαλούνται από τη Διοίκηση έως τη δημοσίευση της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας».
Ενώ, πιθανότατα, το υπουργείο, θέλοντας να βάλει φραγμό σε όλους εκείνους τους δήμους που έχουν σταματήσει να βγάζουν άδειες με τα μπόνους του ΝΟΚ, στην ίδια ρύθμιση προβλέπεται ότι όσες πολεοδομίες προχώρησαν στην ανάκληση των αδειών μετά τις 11 Δεκεμβρίου, οι πράξεις τους καθίστανται άκυρες: «Τυχόν ανακλήσεις οικοδομικών αδειών από τη Διοίκηση λόγω της χρήσης των κινήτρων του ΝΟΚ που έλαβαν χώρα από την 11.12.2024 ανακαλούνται αυτοδικαίως», αναφέρεται χαρακτηριστικά στη ρύθμιση.
Για το ζήτημα ο Θόδωρος Σκυλακάκης, υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ανέφερε ότι «δεν μπορούν να ανακληθούν οι άδειες που έχουν εκδοθεί. Γιατί γίνεται αυτό; Διότι έχουμε το εξής παράδοξο: Η απόφαση του ΣτΕ μιλάει για "έναρξη εργασιών", αλλά δεν δίνει λεπτομερή ορισμό τού τι σημαίνει "έναρξη εργασιών". Αυτό είναι ένα αντικειμενικό πρόβλημα –όποιοι είναι μηχανικοί το ξέρουν– διότι πια η έναρξη εργασιών, ενώ παλιά γινόταν με δήλωση Πολεοδομίας, τώρα δεν προσδιορίζεται συγκεκριμένα και έχουμε ήδη κάποιους δήμους οι οποίοι προβαίνουν σε ερμηνείες. Ο δήμαρχος Αλίμου, για παράδειγμα, ανακοίνωσε ότι θα ανακαλέσει τις άδειες όπου δεν έχουν ξεκινήσει εργασίες σκυροδέτησης. Πριν προλάβει να δημοσιεύσει την απόφαση το ΣτΕ, κάνει δική του περιοριστική ερμηνεία ένας δήμος».
«Πίσω από τις περισσότερες από τις 14.000 άδειες κατά ΝΟΚ βρίσκονται πολλές δεκάδες χιλιάδες –για μην πω εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες– που επηρεάζονται, οι οποίοι, ενώ είναι νόμιμοι, για ένα σφάλμα ή αστοχία του κράτους στο σύνολό τους καθίστανται παράνομοι εν μια νυκτί», είπε.
Ισχυρίστηκε ότι δεν γίνεται «να συμπεριφερθούμε τιμωρητικά σε δεκάδες, εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες που ήταν απολύτως νόμιμοι και για τους οποίους δεν υπάρχει ίχνος υπόνοιας ότι έκαναν κάποιο σφάλμα». Όπως επίσης ότι «δεν μπορούμε να αφήσουμε κάθε δήμο να θεσμοθετήσει διαφορετική έναρξη εργασιών. Αυτό θα είναι το απόλυτο πολεοδομικό χάος. Σκεφτείτε ο ένας δήμος να λέει "εγώ λέω έτσι έναρξη εργασιών, ανακαλώ τις άλλες άδειες", ο άλλος να λέει "αλλιώς είναι η έναρξη εργασιών, ανακαλώ εκείνες τις άδειες"! Κανείς δεν ξέρει ποια είναι η έναρξη εργασιών κατά το ΣτΕ, γιατί το ΣτΕ δεν έχει δημοσιοποιήσει την απόφαση. Κάπως, όμως, πρέπει να προστατέψουμε εαυτούς και αλλήλους και τη σοβαρότητα αυτού του κράτους, που πρέπει επιτέλους να αποφασίσει ότι δεν θα τιμωρεί τη νομιμότητα και θα είναι εφεκτικό στην παρανομία».
Ταυτόχρονα όμως ο υπουργός, εμμέσως πλην σαφώς, παραδέχτηκε ότι ακόμη και η τροπολογία που έφερε για να ξεδιαλύνει το τοπίο μάλλον δεν είναι σίγουρο ότι μπορεί να το πετύχει:«Για να συνοψίσω, όποιος κάνει εργασίες χωρίς να τις έχει ξεκινήσει, χωρίς να ξέρουμε τι σημαίνει "ξεκίνησε εργασίες", αναλαμβάνει αυτός το ρίσκο».
Και πρόσθεσε: «Αυτές οι εργασίες μπορεί να καταστούν άχρηστες με βάση την απόφαση του ΣτΕ».
Τι συμβαίνει στην αγορά
Επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι η απόφαση του ΣτΕ θα επηρεάσει με καταλυτικό τρόπο την αγορά: «Οι μεγάλοι χαμένοι θα είναι οι κατασκευαστές και οι επενδυτές που έχουν πληρώσει για την οικοδομική άδεια και τα σχέδια, αλλά δεν έχουν ξεκινήσει την κατασκευή», λένε. Οι κατασκευαστές υποστηρίζουν ότι η κατάργηση των μπόνους δόμησης θα οδηγήσει σε νέες, πολύ υψηλότερες τιμές ακινήτων, με τις αυξήσεις να ανέρχονται ακόμη και στο 30%: «Η μείωση της προσφοράς τετραγωνικών θα απογειώσει τη ζήτηση και τις τιμές. Οι άδειες αυτές θα πρέπει να αναθεωρηθούν και ο ιδιοκτήτης να επιβαρυνθεί με το επιπλέον κόστος της νέας άδειας, εφόσον βεβαίως τον συμφέρει να χτίσει χωρίς τα ευεργετήματα του ΝΟΚ, γιατί καταγράφονται στην αγορά και περιπτώσεις που το όλο εγχείρημα θα πρέπει να εγκαταλειφθεί», λένε.
Μηχανικός με μεγάλη εμπειρία θέτει το εξής ερώτημα: «Σε περιπτώσεις που έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια και, ενώ δεν έχει ξεκινήσει η ανέγερση, έχουν γίνει συμβόλαια μεταβίβασης ιδιοκτησιών τι πρόκειται να γίνει; Θα ακυρωθούν τα συμβόλαια; Θα καταργηθουν οι ΚΑΕΚ των ιδιοκτησιών; Θα πρέπει να επιστραφούν τα καταβληθέντα ποσά; Μιλάμε για χάος».
Κλείνει ένας κύκλος
Η απόφαση του ΣτΕ, η οποία αναμένεται να εκδοθεί τον επόμενο μήνα, θα βάλει ένα τέλος σε μια μακροχρόνια διαμάχη του υπουργείου Περιβάλλοντος με τους δήμους και την κοινωνία των πολιτών. «Mε την απόφαση του ΣτΕ καθίσταται πλέον σαφές και αδιαμφισβήτητο ότι ο ΝΟΚ δεν εφαρμόζεται σε περιπτώσεις κατά τις οποίες με ειδικά διατάγματα, προϋφιστάμενα του ΝΟΚ, έχουν ορισθεί για περιοχές ή οικισμούς συγκεκριμένοι όροι δόμησης. Δεν εφαρμόζεται επίσης σε "παραδοσιακά τμήματα πόλεως"», σχολιάζουν από την Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού. Μένει να δούμε αν θα κλείσει οριστικά το ζήτημα ή αν θα ανοίξει νέος κύκλων προσφυγών από ιδιοκτήτες και εταιρείες, των οποίων οι άδειες θα ακυρωθούν.
