Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια νέα φάση μετάβασης, όπου η αναπτυξιακή δυναμική συναντά καθαρά την κοινωνική ατζέντα. Οι πιέσεις στο στεγαστικό, η ανάγκη αξιοποίησης ανενεργών δημόσιων ακινήτων και το έντονο διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον διαμορφώνουν ένα νέο αλλά απαιτητικό τοπίο. Από τις αστικές κατοικίες και τα τουριστικά projects υψηλών προδιαγραφών, έως τα σύγχρονα γραφεία, τα logistics και τις ψηφιακές υποδομές, το real estate στην Ελλάδα ενισχύει τον ρόλο του ως βασικού πυλώνα της οικονομίας, με χαρακτηριστικά ωρίμανσης που πριν από λίγα χρόνια δεν υπήρχαν.
Η κοινωνική αντιπαροχή
Κεντρικό εργαλείο αυτής της στροφής είναι η «κοινωνική αντιπαροχή». Χιλιάδες δημόσια ακίνητα –από παλιές βιομηχανικές εγκαταστάσεις μέχρι ακίνητα ασφαλιστικών ταμείων και οικόπεδα σε ζώνες με οικιστική πίεση– διατίθενται σε ιδιώτες κατασκευαστές ή επενδυτές. Εκείνοι αναλαμβάνουν την ανακαίνιση ή την ανέγερση κατοικιών, με την υποχρέωση τουλάχιστον 30% των νέων διαμερισμάτων να διατίθεται σε ευάλωτες ομάδες με κοινωνικό ενοίκιο ή μέσω σχημάτων σταδιακής απόκτησης (rent-to-own). Το υπόλοιπο 70% παραμένει στην ελεύθερη διάθεση του επενδυτή για ενοικίαση ή πώληση, ενισχύοντας άμεσα τη διαθεσιμότητα στην αγορά και δημιουργώντας νέο επενδυτικό κύκλο με κοινωνικό αποτύπωμα.
Το εγχείρημα, που ξεκινά πιλοτικά με πέντε εμβληματικά ακίνητα και στη συνέχεια θα επεκταθεί σε πάνω από 1.000 δημόσια ακίνητα σε όλη τη χώρα, συγκροτεί έναν νέο μηχανισμό παραγωγής κατοικίας χωρίς άμεση επιβάρυνση του κρατικού προϋπολογισμού. Στόχος είναι έως το 2027 να έχουν δημιουργηθεί περίπου 10.000 κοινωνικές κατοικίες. Ήδη ωριμάζουν έργα όπως το πρώην εργοστάσιο της ΧΡΩΠΕΙ στην Πειραιώς (περίπου 300 κατοικίες, εκ των οποίων οι 90 για κοινωνική χρήση), το πρώην οικόπεδο του Κολλεγίου Ανατόλια στη Νέα Ιωνία Θεσσαλονίκης, ακίνητο του ΕΦΚΑ στην Αργυρούπολη, το διατηρητέο συγκρότημα ΥΦΑΝΕΤ, καθώς και ακίνητα του ΟΑΕΔ σε Κηφισιά, Παιανία, Λάρισα και Πάτρα. Πρόκειται για ακίνητα με ισχυρό πολεοδομικό και αναπτυξιακό αποτύπωμα στις περιοχές όπου βρίσκονται.
Στο πρόγραμμα θα συμμετέχουν και οι Ένοπλες Δυνάμεις, διαθέτοντας οικόπεδα ιδιοκτησίας τους για ανέγερση νέων κατοικιών, με το 25% να καλύπτει ανάγκες στελεχών και το 75% να διατίθεται ως κοινωνική κατοικία. Έχουν ήδη επιλεγεί εκτάσεις σε τρία ανενεργά στρατόπεδα, στο Χαϊδάρι, στη Θεσσαλονίκη (Ζιάκας) και στην Πάτρα (Μανουσογιαννάκη). Την προετοιμασία και ωρίμανση των σχετικών διαγωνισμών έχει αναλάβει το Υπερταμείο, μέσω της Μονάδας Στρατηγικών Συμβάσεων, ώστε να επιταχυνθούν οι διαδικασίες και να αποφευχθούν γραφειοκρατικές καθυστερήσεις.
Το επιχειρησιακό μοντέλο είναι ευέλικτο, με ΣΔΙΤ, φορολογικά κίνητρα και πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης. Η διαφάνεια μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας επιλογής και ανάθεσης δημιουργεί προβλεψιμότητα για τις αναπτυξιακές εταιρείες και τους θεσμικούς επενδυτές, ενώ η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι τέτοια σχήματα ενισχύουν τόσο τη στεγαστική προσφορά όσο και την κατασκευαστική δραστηριότητα.
Η κοινωνική αντιπαροχή αποτελεί μόνο μία πτυχή της δυναμικής που καταγράφεται σήμερα στην ελληνική αγορά ακινήτων. Σε όλα τα επιμέρους τμήματα –από τις κατοικίες και τα τουριστικά ακίνητα έως τα επαγγελματικά κτίρια και τις ψηφιακές υποδομές– η εικόνα είναι μιας αγοράς που ωριμάζει, αναβαθμίζεται και αποκτά μεγαλύτερο βάθος.
Αγορά κατοικίας
Η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να καταγράφει ισχυρούς ρυθμούς ανόδου. Στο γ’ τρίμηνο, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,7% σε ετήσια βάση, με τα παλαιά στο +8,5% και τα νέα στο +6,6%. Η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφηκε στη Θεσσαλονίκη (9,6%), ενώ στην Αθήνα η άνοδος ήταν 6,6% και στις λοιπές περιοχές 8,5%. Η ζήτηση για ποιοτική και ενεργειακά αναβαθμισμένη κατοικία συνεχίζει να υπερβαίνει την προσφορά, στοιχείο που διατηρεί την ανοδική πίεση στις τιμές.
Η θετική εικόνα επιβεβαιώνεται και από τις διεθνείς εκθέσεις. Η Savills κατατάσσει την Ελλάδα μεταξύ των ταχύτερα αναπτυσσόμενων αγορών κατοικίας της Νότιας Ευρώπης, η PwC εντάσσει Αθήνα και Θεσσαλονίκη στις πόλεις με υψηλό δυναμικό για living και data centers, ενώ η CBRE επισημαίνει τις ανταγωνιστικές αποτιμήσεις και τη ζήτηση σε τουριστικά και logistics projects. Η Global Property Guide κατατάσσει την Αθήνα ανάμεσα στις πιο προσιτές πρωτεύουσες της Ευρώπης, στοιχείο που ενισχύει το επενδυτικό story της χώρας.
Ιδιαίτερα ισχυρή παραμένει και η αγορά εξοχικής κατοικίας. Κυκλάδες, Αθηναϊκή Ριβιέρα, νησιά του Ιονίου και Κρήτη συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Σύμφωνα με την Elxis, το 2025 καταγράφεται άνοδος άνω του 10% στις τιμές πώλησης νεόδμητων εξοχικών κατοικιών. Η μέση τιμή ανέρχεται σε 4.675 ευρώ/τ.μ., από 3.458 ευρώ/τ.μ. το 2022, με υπεραξίες που φτάνουν το 35%. Οι υψηλότερες αξίες εντοπίζονται στα νησιά του Ιονίου, ενώ ισχυρές αυξήσεις εμφανίζουν και η Δυτική Ελλάδα και η Κρήτη, καθώς νέα έργα υψηλών προδιαγραφών βγαίνουν στην αγορά.
Τα επαγγελματικά ακίνητα
Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων εμφανίζει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα. Τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών και τα prime καταστήματα προσελκύουν τα μεγαλύτερα κεφάλαια, ενώ η ζήτηση για logistics και ειδικές χρήσεις, όπως φοιτητικές εστίες και δομές φιλοξενίας, ενισχύεται σταθερά. Η Cerved καταγράφει ότι τη μεγαλύτερη ανάπτυξη αναμένουν τα τουριστικά ακίνητα (36%), τα prime καταστήματα (30%), τα σύγχρονα γραφεία (21%) και τα logistics (13%).
Στα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, οι αποδόσεις στην Αθήνα διαμορφώνονται στο 5,4%-6,6% και στη Θεσσαλονίκη στο 6,5%-7,5%, με πολύ χαμηλά ποσοστά κενών χώρων, γεγονός που δείχνει έλλειμμα ποιοτικού αποθέματος. Οι νέες άδειες για γραφεία αυξήθηκαν κατά 17,2%, ενώ το 48% των επαγγελματιών αναμένει άνοδο τιμών μέσα στους επόμενους μήνες.
Στο λιανεμπόριο διαμορφώνεται αγορά δύο ταχυτήτων. Στην Ερμού και την Τσιμισκή τα κενά παραμένουν χαμηλά (2,7% και 4,4%) και οι αποδόσεις κινούνται έως το 6,4%, επιβεβαιώνοντας τη δυναμική των prime σημείων. Στον αντίποδα, το mid-tier retail πιέζεται, με μείωση νέων αδειών κατά 20,7% και έλλειμμα περίπου 750 εκατ. ευρώ στους τζίρους, αποτέλεσμα της πίεσης από μισθώματα, κόστος εργασίας και ενέργεια.
Τα logistics αποτελούν τον ταχύτερα αναπτυσσόμενο κλάδο, με αποδόσεις 6,5%-7,5% και δείκτη θετικών προοπτικών 77,3 για το β’ εξάμηνο του 2025. Η ανάπτυξη επεκτείνεται προς τη Δυτική Αττική, τον άξονα Αθήνα-Θεσσαλονίκη και την Ανατολική Μακεδονία-Θράκη, με τη ζήτηση να ενισχύεται από το ηλεκτρονικό εμπόριο και την αναδιάταξη των εφοδιαστικών αλυσίδων.
Το τουριστικό real estate παραμένει το πιο «ελπιδοφόρο» τμήμα της αγοράς. Παρά τη μείωση νέων αδειών ξενοδοχείων κατά 52,3% και τη μείωση 41,7% στον δομήσιμο όγκο, το ενδιαφέρον μετατοπίζεται σε μονάδες υψηλών προδιαγραφών και μεικτές χρήσεις. Παράλληλα, ενισχύονται οι φοιτητικές κατοικίες, οι δομές για ηλικιωμένους, οι κατοικίες για digital nomads και τα data centers, συγκροτώντας ένα νέο μείγμα ειδικών κατηγοριών ακινήτων υψηλών αποδόσεων.
