— Τι αναφέρει η πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου για τα funds και τους πλειστηριασμούς;
Η ολομέλεια του Αρείου Πάγου δίνει σε γενικές γραμμές τη δυνατότητα στους servicers, που είναι οι εντολοδόχοι των funds στην Ελλάδα, να προβαίνουν οι ίδιοι σε μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης, δηλαδή κατασχέσεις και πλειστηριασμούς, εναντίον των δανειοληπτών, ακόμη και αν τα δάνεια αυτά έχουν μεταβιβαστεί στα funds με τον νόμο του 2003.
— Μέχρι τώρα δηλαδή οι servicers δεν μπορούσαν να κάνουν πλειστηριασμούς; Οι servicers και τα funds δεν είναι το ίδιο πράγμα;
Τα funds είναι τα επενδυτικά κεφάλαια που αγόρασαν τα κόκκινα δάνεια από τις τράπεζες. Οι servicers είναι οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις, όπως ονομάζονται επίσημα. Δηλαδή είναι οι εταιρείες που έχουν εξουσιοδοτηθεί από τα funds να διαχειρίζονται τα δάνεια. Στην ουσία οι χιλιάδες δανειολήπτες έχουν να κάνουν μόνο με αυτούς για οποιαδήποτε ενέργεια αφορά το δάνειό τους (εισπράξεις, ρυθμίσεις, δανείων για περισσότερες δόσεις κ.λπ.).
Φυσικά, oι servicers μπορούσαν να κάνουν πλειστηριασμούς, και τους έκαναν. Υπήρξε όμως μια απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία φρέναρε τη δυνατότητα των servicers να εκπροσωπούν τα funds σε πλειστηριασμούς μόνο για τις περιπτώσεις που τα κόκκινα δάνεια είχαν πουληθεί με τον νόμο του 2003 – αυτή χρησιμοποιούνταν από κάποιους δικαστές για να σταματούν τους πλειστηριασμούς υπέρ των δανειοληπτών.
Ο Άρειος Πάγος όμως είχε εκδώσει άλλες 12 αποφάσεις υπέρ των servicers ακριβώς για το ίδιο ζήτημα. Ετσι, η ολομέλεια του Αρείου Πάγου ήρθε να ρυθμίσει οριστικά το θέμα που δημιουργήθηκε από τις αντικρουόμενες δικαστικές αποφάσεις και το έκανε αίροντας έναν τελευταίο περιορισμό που υπήρχε, υπέρ των servicers. Κρίθηκε δηλαδή όχι το αν θα γίνονται πλειστηριασμοί αλλά το ζήτημα της εκπροσώπησης, το αν οι servicers μπορούν να εμφανίζονται ως οι επισπεύδοντες αυτές τις διαδικασίες σε όλες τις περιπτώσεις, με όποιον νόμο κι αν μεταβιβάστηκαν τα κόκκινα δάνεια από τις τράπεζες στα funds.
Σήμερα, για να προστατευτεί η πρώτη κατοικία, πρέπει οι δανειολήπτες να αιτηθούν ηλεκρονικά διακανονισμό των οφειλών τους μέσω της πλατφόρμας του εξωδικαστικού μηχανισμού. Το ύψος των δόσεων και ο χρόνος αποπληρωμής των οφειλών κάθε δανειολήπτη προκύπτουν μηχανικά μέσω ενός αλγόριθμου. Η ρύθμιση στη συνέχεια θα πρέπει να γίνει δεκτή από τους πιστωτές.
Βεβαίως όπως εξηγούν στη LiFO έμπειροι νομικοί που γνωρίζουν καλά το ζήτημα, η απόφαση της Ολομέλειας έχει άλλη βαρύτητα και ξεμπλοκάρει αρκετούς πλειστηριασμούς που είχαν μπλοκάρει με αποφάσεις πρωτοδικείων στις οποίες χρησιμοποιήθηκε η μία και μοναδική διαφορετική απόφαση.
— Η απελευθέρωση των κόκκινων δανείων δεν έγινε με νόμο του 2015; Γιατί χρησιμοποιήθηκε ένας νόμος τόσο παλιός για να μεταβιβαστούν τα δάνεια από τις τράπεζες στα funds;
Αυτός ήταν και το επιχείρημα στο οποίο πάτησε η μία και μοναδική απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία μπλόκαρε τους servicers. Οι servicers, ως όρος και τραπεζική οντότητα, θεσμοθετούνται με τον νόμο του 2015.
Το μακρινό πια 2003 δεν υπήρχε το πρόβλημα των κόκκινων δανείων ούτε και οι servicers. Τα κόκκινα δάνεια εκείνη την εποχή ήταν κάτω από 7 δισ., σταγόνα στον ωκεανό δηλαδή σε σχέση με τα 87 και πλέον δισ. των κόκκινων δανείων που πούλησαν οι τράπεζες 15 χρόνια μετά.
Ο νόμος του 2003 είχε βγεί για να εξυπηρετήσει άλλες ανάγκες που είχαν να κάνουν με τη δανειοδότηση των επιχειρήσεων μέσω ομολογιακών δανείων. Χρησιμοποιήθηκε όμως από τις τράπεζες και τα funds πολλά χρόνια αργότερα, κι αυτό γιατί τους έδινε τη δυνατότητα να περάσουν τα δάνεια στα funds χωρίς να έχουν την υποχρέωση να ειδοποιήσουν νωρίτερα τους δανειολήπες ότι το δάνειό τους πωλείται, δίνοντας παράλληλα την ευχέρεια της ρύθμισης των οφειλών τους, όπως ρητά προβλέπει ο νόμος του 2015.
Επίσης, χρησιμοποιώντας τον νόμο του 2003, γλιτώνουν κάποιους φόρους που προβλέπει η μεταβίβαση αυτή, καθώς ο νόμος του 2003 δεν δημιουργήθηκε για να ξεφορτωθούν οι τράπεζες από τους ισολογισμούς κόκκινα δάνεια 87 δισ., όπως έγινε στη συνέχεια.
— Τώρα δηλαδή που οι servicers πήραν ελευθέρας για όλες τις περιπτώσεις θα εκτελούν ανεξέλεγκτα πλειστηριασμούς και θα βγουν στο σφυρί 700.000 σπίτια;
Όχι, δεν ισχύει κάτι τέτοιο. Τα funds πράγματι μέσω των servicers θα εκποιήσουν με πλειστηριασμούς χιλιάδες ακίνητα, όπως ήταν προγραμματισμένο να γίνει και όπως προβλέπεται να γίνει μέσω των business plans που έχουν συντάξει, κι αυτό έχει συμφωνηθεί με την κυβέρνηση και τις τράπεζες.
Υπολογίζεται ότι μέσα στην επόμενη τριετία θα γίνουν περί τους 160.000 πλειστηριασμούς ακινήτων. Το νούμερο είναι συντριπτικό και προδιαγράφει μία νέα πραγματικότητα για το πόσες χιλιάδες περιουσίες θα αλλάξουν χέρια με το πιο δραματικό τρόπο. Οσον αφορά το νούμερο των 700 χιλιάδων ακινήτων –όπως ακούγεται– ότι κινδυνεύουν με πλειστηριασμό, αυτό δεν είναι σωστό. Συγχέεεται με το σύνολο των 760.000 ακίνητων, που βρίσκοντια στα χέρια των funds, ως εμπράγματες εξασφαλίσεις που έχουν τα κόκκινα δάνεια που αγόρασαν, δηλαδή ως υποθηκευμένα ακίνητα. Από αυτά τα ακίνητα κάποια είναι κατοικίες και κάποια άλλα εμπορικά ακίνητα, δηλαδή καταστήματα, ξενοδοχεία κ.λπ. – τα κόκκινα δάνεια που αγοράστηκαν δεν ήταν μόνο στεγαστικά αλλά και επιχειρηματικά, όπως και καταναλωτικά. Μόνο τα τελευταία συνήθως δεν έχουν υποθήκη κάποιο ακίνητο.
— Και τι γίνεται με την πρώτη κατοικία των δανειοληπτών. Προστατεύεται ή μπορεί να εκποιηθεί κι αυτή;
Φυσικά και μπορεί να εκποιηθεί. Γλιτώνει με κάποιες προϋποθέσεις, τις οποίες θα δούμε παρακάτω. Με τον τελευταίο πτωχευτικό νόμο του 2020 χάθηκε η προστασία της πρώτης κατοικίας όπως την ξέραμε με τον νόμο Κατσέλη, όπου υπήρχε ένα ισχυρό δίκτυ προστασίας.
Ο νέος τρόπος είναι καθαρά τραπεζοκεντρικός. Λείπει το αντικειμενικό στοιχείο του ανεξάρτητου δικαστή που θα ακούσει και τις δύο πλευρές και θα προστατεύσει και τα συμφέροντά του πιστωτή και αυτά του οφειλέτη, όπως γινόταν με τον νόμο Κατσέλη.
Σήμερα, για να προστατευτεί η πρώτη κατοικία, πρέπει οι δανειολήπτες να αιτηθούν ηλεκτρονικά διακανονισμό των οφειλών τους μέσω της πλατφόρμας του εξωδικαστικού μηχανισμού. Το ύψος των δόσεων και ο χρόνος αποπληρωμής των οφειλών κάθε δανειολήπτη προκύπτουν μηχανικά μέσω ενός αλγόριθμου. Η ρύθμιση στη συνέχεια θα πρέπει να γίνει δεκτή από τους πιστωτές.
Τα υψηλά ποσοστά απόρριψης από τα funds των ρυθμίσεων που προτείνει η ηλεκτρονική πλατφόρμα αλλά και η πολυπλοκότητα της διαδικασίας έχουν επικριθεί από την αντιπολίτευση. Από την άλλη πλευρά, τα fundς δεν δέχονται ότι απορρίπτουν τις ρυθμίσεις για να κάνουν πλειστηριασμούς και η κυβέρνηση έχει υποστηρίξει κατά καιρούς ότι επρόκειτο για ένα νέο εγχείρημα που απαιτεί χρόνο για να αποδώσει. Οι επιδόσεις κρίθηκαν επίσης περιορισμένες λόγω του μικρού αριθμού ρυθμίσεων που έχουν επιτευχθεί σε σχέση με το ιδιωτικό χρέος, που ανέρχεται στα 260 δισ.
Σε αυτό το πλαίσιο και με δεδομένο ότι οι πλειστηριασμοί ξαναμπήκαν στο επίκεντρο της πολιτικής αντιπαράθεσης, ο υπουργός Χρήστος Σταϊκούρας ανακοίνωσε ότι μέσα στην εβδομάδα θα περάσει στη Βουλή νομοσχέδιο με βελτιώσεις για τον εξωδικαστικό μηχανισμό. Αν, λοιπόν, ο δανειολήπτης καταφέρει να ρυθμίσει τις οφειλές του και τις πληρώνει, προστατεύεται από κατασχέσεις και πλειστηριασμούς. Εάν δεν πληρώσει τρεις συνεχόμενες δόσεις, χάνει τη ρύθμιση και είναι και πάλι εκτεθεμένος.
— Τι γίνεται με την προστασία της πρώτης κατοικίας των αδύναμων;
Το μέτρο προστασίας για τους αδύναμους πιάνει έναν μικρό αριθμό δανειοληπτών λόγω των εισοδηματικών κριτηρίων που μπαίνουν. Πρέπει να «πιστοποιηθούν» από το υπουργείο Οικονομικών ως ευάλωττοι και σε αυτή την περίπτωση δικαιούνται για μια πενταετία στεγαστικό επίδομα από 75 έως 210 ευρώ.
Όσοι δεν έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν δόσεις ρύθμισης, θα πάρουν επίσης το επίδομα, αλλά θα πρέπει να διαλέξουν τη «δεύτερη ευκαιρία», να παραχωρήσουν το σπίτι τους στον ειδικό φορέα απόκτησης ακινήτων, ο οποίος θα λειτουργήσει τους επόμενους μήνες, και να καταβάλουν ενοίκιο για 12 χρόνια, το οποίο θα υπολογίζεται βάσει της εμπορικής αξίας των ακινήτου. Μετά τη δεκαετία θα μπορούν να ξαναγοράσουν την κατοικία τους στην εμπορική αξία που θα έχει τότε, χωρίς να προσμετρώνται οι δόσεις που έχουν καταβάλει όλα αυτά τα χρόνια.
— Ποια ήταν η προστασία της πρώτης κατοικίας που προσέφερε ο νόμος Κατσέλη και πώς ξεδοντιάστηκε ο νόμος;
Το 2010 ο νόμος Κατσέλη εισήγαγε για πρώτη φορά την έννοια της πτώχευσης των φυσικών προσώπων και τη δυνατότητα δικαστικής ρύθμισης χρεών. Βασικό στοιχείο του νόμου ήταν η δυνατότητα του οφειλέτη να ζητήσει την εξαίρεση της πρώτης κατοικίας από ρευστοποίηση, από πλειστηριασμούς δηλαδή. Τότε, όπως καταγγέλλει σήμερα και το ΠΑΣΟΚ, ο νόμος δεν ψηφίστηκε από τον ΣΥΡΙΖΑ.
Την περίοδο των μνημονίων η τρόικα πίεζε για την απελευθέρωση της αγοράς των κόκκινων δανείων και την ταυτόχρονη απελευθέρωση των πλειστηριασμών, ενώ ζητούνταν επιμόνως και το ξήλωμα της προστασίας της πρώτης κατοικίας, όπως και έγινε. Με τις τροποποιήσεις που έγιναν το 2015 στον νόμο Κατσέλη από τον τότε υπουργό Γ. Σταθάκη, η πρώτη κατοικία διασώθηκε και εξαιρέθηκε από τους πλειστηριασμούς μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2018.
Τα κριτήρια που τέθηκαν τότε ήταν ότι η κατοικία προστατευόταν, εφόσον είχε αντικειμενική αξία έως 280.000 και το εισόδημα του νοικοκυριού ήταν έως 40.000 ευρώ. Στη συνέχεια, το 2019, με νέο νόμο, ο ΣΥΡΙΖΑ θέτει καινούργιο πλαίσιο προστασίας προστασίας πιο περιορισμένο, το οποίο ευνόησε ακόμα μικρότερο αριθμό δανειοληπτών που θα μπορούσαν να ενταχθούν στη συγκεκριμένη ρύθμιση ώστε να μη χάσουν το σπίτι τους.
Αυτή η προστασία έληξε τον Δεκέμβριο του 2019, ίσχυσε δηλαδη για έναν χρόνο. Δόθηκαν δύο παρατάσεις από τη σημερινή κυβέρνηση, μέχρι τον Ιούλιο του 2020. Μετά ξεκίνησε η ισχύς του νέου πτωχευτικού νόμου, όπως αναφέρθηκε παραπάνω.
— Πώς και ποιοι φταίνε που αφαιρέθηκαν όλα τα όπλα του δανειολήπτη και σήμερα οι πλειστηριασμοί έγιναν πιο εύκολοι;
Και οι δύο κυβερνήσεις ΣΥΡΙΖΑ και ΝΔ είχουν συμβάλει στο ξήλωμα της προστασίας. Ο ΣΥΡΙΖΑ, με τον νόμο του 2015, που έφερε την απελευθέρωση των κόκκινων δανείων και προχώρησε στη σταδιακή αποδυνάμωση του νόμου Κατσέλη. Επί των ημερών του ψηφίστηκε επίσης ο νόμος για τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς.
Την ίδια χρονιά πέρασε τροπολογία με την οποία θεσμοθετήθηκε η αυτεπάγγελτη δίωξη για τους πολίτες που εμποδίζουν τους πλειστηριασμούς. Επί διακυβέρνησης ΝΔ χάθηκαν επίσης βασικότατα νομικά όπλα που είχε ο δανειολήπτης με τις αλλαγές που ψηφίστηκαν στον κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.
Πλέον η τιμή του ακινήτου, μετά από έναν άγονο πλειστηριασμό, μειώνεται αυτόματα, ενώ κατόπιν αλλεπάλληλων ματαιώσεων των πλειστηριασμών μπορεί να πέσει ακόμη και 65%. Δημιουργείται δηλαδή η ευκολία για τον εκάστοτε αγοραστή να επιδιώξει την αγορά με χαμηλότερο τίμημα.
Αυτό σημαίνει ότι ο δανειολήπτης που χάνει το σπίτι του δεν μπορεί να καλύψει το σύνολο των οφειλών που έχει. Δημιούργημα της σημερινής κυβέρνησης είναι και ο νέος πτωχευτικός νόμος, με την εφαρμογή του οποίου έπαυσαν να ισχύουν όλα τα υπόλοιπα αποδυναωμένα πλαίσια προστασίας της πρώτης κατοικίας.
