Σε οριακά επίπεδα έχει φτάσει η κατάσταση σχετικά με τις ενοικιάσεις ακινήτων στην Αθήνα, αλλά και σε άλλα αστικά κέντρα.
Οι ενοικιαστές καταγγέλλουν αδυναμία να ανταπεξέλθουν στις υψηλές τιμές των μισθωμάτων και παράλληλα διαμαρτύρονται για τις συνθήκες που παραδίδονται αρκετές φορές τα σπίτια από τους ιδιοκτήτες προς ενοικίαση. Ακόμα και σε περιοχές με χαμηλές αντικειμενικές αξίες ακινήτων τα ενοίκια μοιάζουν απλησίαστα για το μέσο νοικοκυριό, ενώ το πρόβλημα αναμένεται οσονούπω να απασχολήσει εκ νέου και τους φοιτητές μετά την ανακοίνωση των αποτελεσμάτων των Πανελλαδικών εξετάσεων. Το αποτέλεσμα είναι μία όλο και αυξανόμενη φυλή Αθηναίων που απεγνωσμένα ζητά κατοικία, αλλά αδυνατεί να βρει, όσο σκληρή έρευνα κι αν κάνει μέσω των sites αγγελιών για ενοικίαση ακινήτων.
Στο μεταξύ, τις τελευταίες μέρες είδε το φως της δημοσιότητας μια έρευνα από το Πανελλαδικό Κτηματομεσιτικό Δίκτυο E- Real Estates και παρουσιάζει μια άκρως νοσηρή εικόνα για την αγορά ακινήτων στην χώρα μας.
Η LIFO επικοινώνησε με παράγοντες της αγοράς ακινήτων προκειμένου να αποκρυπτογραφήσει τις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί.
Το κόστος στέγασης οικογενειακής κατοικίας αγγίζει το σύνολο ενός καλού μισθού.
Αρχικά ο Θεμιστοκλής Μπάκας, επικεφαλής του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E- Real Estates ανέλυσε στη LIFO την έρευνά του. Σύμφωνα με τα δεδομένα που καταγράφονται τα τελευταία χρόνια και ιδιαίτερα μετά την δεκαετή μνημονιακή κρίση, η ιδιόκτητη στέγη δεν θεωρείται δεδομένο, όπως τονίζει. Οι μεγαλύτερες αποκλίσεις εντοπίζονται κυρίως στις περιοχές που καταγράφουν έντονη τουριστική δυναμική με ταυτόχρονη ανάπτυξη του κλάδου της βραχυχρόνιας μίσθωσης ( Κουκάκι, Νέο Κόσμο, Μετς, Παγκράτι, Χανιά, Ρόδος, Κέρκυρα, Καλαματά.)
Όπως αναφέρει ο Θεμιστοκλής Μπάκας η αύξηση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης από το 2018 έως και το 2022 κυμάνθηκε από 37,2% έως 42,1% αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία, ενώ τη φετινή χρονιά αναμένονται νέες αυξήσεις. Το κόστος στέγασης οικογενειακής κατοικίας αγγίζει το σύνολο ενός καλού μισθού.
«Μη ξεχνάμε ότι το κόστος στέγασης δεν είναι μόνο το κόστος μίσθωσης της κατοικίας, αλλά τα κοινόχρηστα και οι λοιποί λογαριασμοί ΔΕΚΟ. Η αύξηση του κόστους ενέργειας και ο πληθωρισμός στα τρόφιμα επηρεάζει άμεσα το κόστος διαβίωσης που συσσωρευτικά έχει αυξηθεί κατά 30%-35%. Κοστολόγια που επιβαρύνουν καθοριστικά τον ήδη επιβαρυμένο οικογενειακό προϋπολογισμό, τη στιγμή που οι μισθοί στο μεγαλύτερο μέρος των συμπολιτών μας παραμένουν στα ίδια επίπεδα» σχολιάζει.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από τις διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων σε περιοχές της Αθήνας με τη μεγαλύτερη ζήτηση από οικογένειες για ενοικίαση κατοικίας, η μέση ζητούμενη τιμή μίσθωσης κυμαίνεται στα 11,31€/τ.μ. (9,8 €/τ.μ. το 2022) για διαμέρισμα 80τμ-110τμ άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής μετά το 2000.
Η μέση κατώτατη ζητούμενη τιμή μίσθωσης στην Αθήνα τη φετινή χρονιά διαμορφώνεται στα 9,09€/τ.μ. (8,15 €/τ.μ. το 2022) και η μέση ανώτατη στα 13,1 €/τ.μ. (11,4 €/τ.μ. το 2022), δηλαδή, μια οικογένεια θα πρέπει να καταβάλει μόνο για το ενοίκιο από 900€/μήνα έως και 1.310€/μήνα αν πρόκειται για κατοικία 100τμ.
Ενοίκια: Το κόστος μίσθωσης ανά περιοχή της Αθήνας
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρείχε η εν λόγω έρευνα στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων, Περιστέρι και Πετρούπολη, το μέσο κόστος μίσθωσης κατοικίας 100τμ άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής μετά το 2000, κυμαίνεται στα 770€/μήνα (730€/μήνα το 2022) και 800€/μήνα (750€/μήνα το 2022) αντίστοιχα.
Στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας όπως στους Αμπελόκηπους το μηνιαίο κόστος μίσθωσης κυμαίνεται από 9,09€/τ.μ. έως 13,1€/τ.μ. , στο Παγκράτι από 10,3€/τ.μ. έως 13,7€/τ.μ. και στο Νέο Κόσμο από 9€/τ.μ. έως 11,8€/τ.μ. Τη δεδομένη χρονική στιγμή στη περιοχή του Νέου Κόσμου είναι εγγεγραμμένα 781 ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, στο Παγκράτι 356 ακίνητα και στους Αμπελόκηπους 296 ακίνητα.
Στα Νότια Προάστια, το κόστος μίσθωσης διαμορφώνεται κυρίως σύμφωνα με την απόσταση από τη θάλασσα και τη θέα. Άλλο κόστος μίσθωσης έχει η Άνω Γλυφάδα και άλλο η Κάτω Γλυφάδα στο κέντρο ή/και πλησίον του Γκολφ, αντίστοιχα διαμορφώνεται και το κόστος μίσθωσης στη Βούλα. Το μέσο κόστος μίσθωσης στη Γλυφάδα διαμορφώνεται στα 15,5€/τ.μ., ενώ στη Βούλα στα 17,35€/τ.μ. . Στη Νέα Σμύρνη το μέσο κόστος μίσθωσης ενός διαμερίσματος 100τμ, άνω του 1ου ορόφου κατασκευής μετά το 2000 αγγίζει τα 975€/μήνα, στο Παλαιό Φάληρο τα 1.150€/μήνα και στη Καλλιθέα τα 1.075€/μήνα.
Τη δεδομένη χρονική στιγμή στη Γλυφάδα είναι εγγεγραμμένα 370 ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, στη Βούλα 160 ακίνητα, στο Παλαιό Φάληρο 336 ακίνητα και στη Καλλιθέα 281 ακίνητα.
Στις περιοχές των Βορείων Προαστίων και συγκεκριμένα στο Μαρούσι το κόστος μίσθωσης κυμαίνεται από 9,4€/τ.μ. έως 13,04€/τ.μ. , στο Χολαργό από 9€/τ.μ. έως 14€/τ.μ. , στο Χαλάνδρι από 9,5€/τ.μ. έως 13,6€/τ.μ. και στη Κηφισιά από 11,3€/τ.μ. έως 17,1€/τ.μ.
Μεγάλο πλήθος των «νέων» ηλικιακά ακινήτων, έχει αγοραστεί από αλλοδαπούς επενδυτές με στόχο είτε την απόκτηση της golden visa, είτε ως επένδυση, με απώτερο σκοπό την εκμετάλλευση μέσω μακροχρόνιας συμβατικής μίσθωσης
Η μέση αύξηση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης στις 16 περιοχές της Αττικής με την υψηλότερη ζήτηση για οικογενειακή κατοικία αγγίζει το 15,41% σε σχέση με πέρυσι. «Αν δεν υπολογίσουμε την ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης που καταγράφεται στους Αμπελόκηπους και στη Βούλα λόγω μικρής διαθεσιμότητας, τότε, η μέση αύξηση διαμορφώνεται στο 11% και το μέσο κόστος μίσθωσης στα 10,89€/τ.μ.» αναφέρει ο κ. Μπάκας.
Προσθέτει δε ότι μεγάλο πλήθος των «νέων» ηλικιακά ακινήτων, έχει αγοραστεί από αλλοδαπούς επενδυτές με στόχο είτε την απόκτηση της golden visa, είτε ως επένδυση, με απώτερο σκοπό την εκμετάλλευση μέσω μακροχρόνιας συμβατικής μίσθωσης.
Ερωτώμενος από τη LIFO πιο συγκεκριμένα για την βραχυχρόνια μίσθωση και το φαινόμενο των 9μηνων συμβολαίων, απάντησε πως αυτό καταγράφεται κυρίως σε περιοχές της επαρχίας με έντονη τουριστική δυναμική με ταυτόχρονη ανάπτυξη του κλάδου της βραχυχρόνιας μίσθωσης( Καλαμάτα, Ρέθυμνο, Χανιά, Ρόδος, Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος, Κέρκυρα ).
Ενοίκια: Δυσκολότερη χρονιά για φοιτητική στέγη
Πάντως ο κ. Μπάκας συνδυάζει το τεράστιο πρόβλημα στις «φοιτητικές» περιοχές ή στις περιοχές κατάλληλες για νέους ανθρώπους, με τη βραχυχρόνια μίσθωση, κάτι που όπως λέει αλλάζει «τον χάρτη της φοιτητικής κατοικίας». Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Κουκάκι, ο Νέος Κόσμος, αλλά και πολλές περιοχές του Ιστορικού κέντρου.
Σύμφωνα με τον ίδιο η φετινή χρονιά, αποτελεί τη δυσκολότερη χρονιά από το σύνολο των προηγούμενων τεσσάρων ετών. Ο προϋπολογισμός των 300€/μήνα ως έξοδο για το μίσθωμα νεανικής κατοικίας, δεν αποτελεί απλά «Όνειρο Θερινής Νυκτός», αλλά δεν υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα με ζητούμενο μίσθωμα 300€/μήνα, ακόμη και σε περιοχές των Δυτικών Προαστίων ή/και του Πειραιά που τα προηγούμενα χρόνια κατέγραφαν μια μικρή διαθεσιμότητα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει συλλέξει για την διαθεσιμότητα κατοικιών κατάλληλων για νέους, με πηγή ιστοσελίδες ακινήτων, καταγράφεται αύξηση των διαθέσιμων ακινήτων στα υψηλότερα μισθώματα και συρρίκνωση στα οικονομικότερα. Η αύξηση της διαθεσιμότητας φοιτητικών κατοικιών στα υψηλότερα ζητούμενα μισθώματα, «αντανακλά» μια αύξηση των ζητούμενων τιμών που ενδεχομένως να αγγίζει το 12%-16% σε σχέση με πέρυσι.
Μηδενική διαθεσιμότητα φοιτητικών κατοικιών με μίσθωμα έως 300€
Η έρευνα από το Πανελλαδικό Κτηματομεσιτικό Δίκτυο E- Real Estates αναφέρει πως πέρυσι, την ίδια χρονική στιγμή, η διαθεσιμότητα φοιτητικών κατοικιών με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€, ήταν 10%. Τη φετινή χρονιά, σύμφωνα με τα μέχρι τώρα δεδομένα που προκύπτουν από τις αναρτημένες αγγελίες ακινήτων σε ιστοσελίδες, η αναζήτηση φοιτητικής κατοικίας άνω του 1ου ορόφου έως 50τμ με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€ στην Αθήνα και ιδιαίτερα στις φοιτητικές περιοχές καταγράφεται σχεδόν μηδενική.
Συγκεκριμένα, στις περιοχές του κέντρου των Αθηνών, οι κατοικίες άνω του 1ου ορόφου έως 50τμ που διατίθενται με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€, αποτελούν μόλις το 4,64% (12,47% το 2022) επί του συνόλου των διαθέσιμων προς μίσθωση κατοικιών άνω του 1ου ορόφου έως 50τμ.
Παρόμοια εικόνα καταγράφεται και στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων, όπου μόλις το 5,2% των κατοικιών άνω του 1ου ορόφου έως 50τμ διατίθενται με μίσθωμα έως 300€ τη φετινή χρονιά, έναντι του 14,29% πέρυσι.
Στις περιοχές των Νοτίων Προαστίων, η διαθεσιμότητα φοιτητικών κατοικιών με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€ είναι σχεδόν μηδενική (1,62%), ενώ στον Πειραιά μόλις το 7,14%.
Αθήνα κέντρο: 7 στα 10 διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 400€/μήνα
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ερευνάς , ο ενδιαφερόμενος που θα επιλέξει να αναζητήσει κατοικία στο κέντρο της Αθήνας, θα πρέπει να γνωρίζει ότι τη φετινή χρονιά το 71,4%, δηλαδή, 7 στις 10 κατοικίες έως 50τμ, έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 400€. Το μεγαλύτερο πλήθος των κατοικιών (80%), είναι κατασκευής έως το 1980, δηλαδή τουλάχιστον 43ετών. Τη φετινή χρονιά 4 στις 10 κατοικίες έχουν ζητούμενο μίσθωμα από 501€ έως 600€, όταν πέρυσι ήταν μόλις 1 στις 10 κατοικίες. Ανάλογα με το ζητούμενο μίσθωμα και την περιοχή, το ακίνητο ενδέχεται να είναι μερικώς ή/και ολικώς ανακαινισμένο.
Αθήνα Δυτικά Προάστια : 6 στα 10 διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 400€/μήνα
Με βάση το ίδιο μοτίβο για τον ενδιαφερόμενο που θα επιλέξει να αναζητήσει κατοικία στα Δυτικά Προάστια της Αττικής και κυρίως στο Αιγάλεω ή/και στο Περιστέρι, η διαθεσιμότητα φοιτητικών κατοικιών με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€ είναι σχεδόν μηδενική με ελάχιστες εξαιρέσεις σε ακίνητα μη ανακαινισμένα κατασκευής του 1970. «Αξίζει να αναφέρουμε ότι περιμετρικά του Μπαρουτάδικου στο Αιγάλεω, έχουν κατασκευαστεί τα τελευταία χρόνια δώματα (πρώην πλησταριά) 15τμ-20τμ, 3ου και 4ου ορόφου χωρίς ασανσέρ που διατίθενται με ζητούμενο μίσθωμα 200€-250€» αναφέρει ο κ. Μπάκας.
Παράλληλα, όπως υποστηρίζει, τη φετινή χρονιά, μειώθηκε η διαθεσιμότητα κατοικιών κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες με ζητούμενο μίσθωμα 351€-400€, 401€-450€ και 451€-500€.
Αθήνα Νότια Προάστια: 7 στα 10 διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 400€/μήνα
Επίσης ο ενδιαφερόμενος που θα επιλέξει να αναζητήσει κατοικία στα Νότια Προάστια της Αττικής και κυρίως στη Καλλιθέα ή/και Ζωγράφου, θα πρέπει να γωνρίζει πως η διαθεσιμότητα φοιτητικών κατοικιών με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€ είναι μηδενική.
Τη περυσινή χρονιά, μόλις το 2,52% των διαθέσιμων κατοικιών έως 50τμ άνω του 1ου ορόφου είχαν ζητούμενο μίσθωμα από 501€ έως 600€. Φέτος, σχεδόν 3 στις 10 κατοικίες έχουν ζητούμενο μίσθωμα από 501€ έως 600€, γεγονός που καταδεικνύει την μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων με οικονομικότερο ζητούμενο μίσθωμα.
Πειραιάς : 7 στα 10 διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 400€/μήνα
Σύμφωνα με τα δεδομένα που προκύπτουν από τους παρακάτω πίνακες, ο ενδιαφερόμενος που θα επιλέξει να αναζητήσει κατοικία στον Πειραιά με ζητούμενο μίσθωμα έως 350€, θα πρέπει να γνωρίζει ότι οι περισσότερες κατοικίες που διατίθενται προς μίσθωση, είναι κατοικίες 21τμ-30τμ ολικώς ανακαινισμένες και σε μεγάλο ποσοστό επιπλωμένες με το σύνολο των οικοσυσκευών.
Παράλληλα, τη φετινή χρονιά, 5 στις 10 κατοικίες, έχουν ζητούμενο μίσθωμα από 451€ έως 600€, όταν πέρυσι το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 2 στις 10 κατοικίες. Ουσιαστικά, καταγράφεται αύξηση της διαθεσιμότητας στα υψηλότερα ζητούμενα μισθώματα και συρρίκνωση στα οικονομικότερα.
Προτάσεις για αντιμετώπιση του κόστους στέγασης
Τέλος ο Θεμιστοκλής Μπάκας καταθέτει 13+1 προτάσεις για την αναχαίτηση του κόστους στέγασης.
Συγκεκριμένα αναφέρει:
1) Πολεοδομικά κίνητρα: Σχέδιο κινήτρων αύξησης του συντελεστή δόμησης, έτσι ώστε να κατασκευαστούν οικιστικές μονάδες προσιτές για όλους, τόσο προς πώληση όσο και προς ενοικίαση.
2) Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις άνω των 5 ετών με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.
3) Φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα ανανεώσουν εντός του 2022-2023 τη μισθωτική σύμβαση στον ίδιο εκμισθωτή χωρίς αύξηση του ενοικίου ιδιαίτερα τη στιγμή που ο πληθωρισμός καλπάζει.
4) Φορολογικές εκπτώσεις στους ιδιοκτήτες που μειώνουν τα ενοίκια τους, ένα μέτρο που μελετά ήδη η Ισπανία.
5) Αξιοποίηση των αδήλωτων ακινήτων– αγνώστου ιδιοκτήτη που θα προκύψουν, όπως προβλέπεται στο άρθρο 9 του Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο και θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο, καθώς και των ακινήτων της τοπικής αυτοδιοίκησης και του ευρύτερου Δημοσίου που δεν χρησιμοποιούνται.
7) Εγγύηση του ποσού της ιδίας συμμετοχής που ζητούν τα τραπεζικά ιδρύματα για την αγορά κατοικίας για νέα ζευγάρια
8) Φορολόγηση των κενών οικιστικών ακινήτων με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησης τους.
9) Έκπτωση μέρους της δαπάνης των τόκων στεγαστικού δανείου για απόκτησης κύριας κατοικίας με προσαυξημένο συντελεστή για τα νέα ζευγάρια.
10) Επαναφορά της έκπτωσης φόρου για το ενοίκιο κύριας κατοικίας με προσαυξημένο συντελεστή για τα νέα ζευγάρια.
11) Επαναφορά της έκπτωσης φόρου ενοικίου για τους φοιτητές που σπουδάζουν σε άλλη πόλη. Η επαναφορά της έκπτωσης φόρου ενοικίου για τους φοιτητές που σπουδάζουν σ΄ άλλη πόλη αποτελεί ένα δίκαιο μέτρο για τον οικογενειακό προϋπολογισμό και παράλληλα αποτελεί έμμεση ελάφρυνση του κόστους στέγασης. Η καταβολή ενοικίου ενδέχεται να αποτελεί και τεκμήριο διαβίωσης για τον οικογενειακό προϋπολογισμό.
12) Φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένα – εγκαταλελειμμένα.
13) Πλαφόν στην ανανέωση των ήδη ενεργών οικιστικών μισθώσεων ( όπως ισχύει και στις εμπορικές μισθώσεις)
14) Έκπτωση φόρου εισοδήματος από ενοίκια: Κίνητρο για τους ιδιοκτήτες που θα «βγάλουν» στην αγορά κατοικίες που μέχρι πρότινος δεν τις διέθεταν προς ενοικίαση. Θα αφορά κατοικίες που είναι «κλειστές» τουλάχιστον 12 μήνες. Έκπτωση φόρου στο εισόδημα από τη μίσθωση 50% για τα επόμενα 3 χρόνια
«Αξίζει να αναφέρουμε ότι μεγάλο μέρος των άνωθεν μέτρων έχουν υιοθετηθεί και ήδη εφαρμόζονται σε άλλες χώρες της Ε.Ε όπως η Κύπρος», καταλήγει ο κ. Μπάκας.
Μεσίτες Αθηνών/Αττικής- Λευτέρης Ποταμιάνος: Η ευθύνη βαραίνει την Πολιτεία
Μιλώντας στη LIFO ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, Λευτέρης Ποταμιάνος τόνισε πως οι αυξημένες τιμές των κατοικιών είναι ένα γεγονό,ς το οποίο συντελείται διαδοχικά κάθε χρόνο από το 2017 και μετά .
Σύμφωνα με τον ίδιο το μεγάλο πρόβλημα εστιάζεται σε Αττική που είναι και ο κύριος όγκος του πληθυσμού και συνεπώς και της αντίστοιχης ζήτησης. «Σύμφωνα με αυτά τα δεδομένα το ζήτημα της στέγασης σε σχέση με την ενοικίαση έχει γίνει ιδιαίτερα ¨καυτό¨ δεδομένου ότι τα εισοδήματα των Ελλήνων παραμένουν ακόμα χαμηλά. Η ευθύνη για ένα τέτοιο τόσο σημαντικό πρόβλημα θα πρέπει να αποδοθεί διαχρονικά στο παρελθόν στην Πολιτεία καθότι παρά τις συνεχείς επισημάνσεις των θεσμικών οργάνων όπως ο Σύλλογος Μεσιτών Αθηνών- Αττικής δεν έγιναν οι απαραίτητες ενέργειες αποσυμπίεσης της αυξανόμενης ζήτησης ακινήτων για στέγαση μέσω μίσθωσης» αναφέρει.
Ερωτώμενος σχετικά με το ρόλο που έχει παίξει η βραχυχρόνια μίσθωση στην κατάσταση που έχει περιέλθει η αγορά ακινήτων ο Λευτέρης Ποταμιάνος χαρακτηρίζει την βραχυχρόνια μίσθωση «επενδυτικό εργαλείο», σημειώνοντας πως με το που πρωτοεμφανίστηκε στην Ελληνική κτηματαγορά βοήθησε στο να ανέβει μια αγορά ακινήτων, η οποία ήταν εξαφανισμένη στην προηγούμενη δεκαετία.
«Βεβαίως με την νέα αυτή τάση αποχώρησαν κάποια ακίνητα από την μακροχρόνια μίσθωση κυρίως όμως σε περιοχές που υπάρχει έδαφος για την βραχυχρόνια μίσθωση όπως τουριστικές περιοχές ή με θάλασσα στην Αττική και περιοχές της περιφέρειας και των νησιών που συναντάται το φαινόμενο της "διαλειμματικής μίσθωσης" όπως λέγεται με βραχυχρόνια μίσθωση το καλοκαίρι και μακροχρόνια το χειμώνα σε ακίνητα που έχουν μικτό χαρακτήρα ανάλογα την εποχή» υπογραμμίζει.
Το ζητούμενο βέβαια είναι κατά πόσο η κατάσταση είναι αναστρέψιμη και με ποιον τρόπο μπορεί να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα των ακριβών ενοικίων και γενικότερα της στέγασης. Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής εκτιμά πως το πρόβλημα πρέπει να αντιμετωπιστεί «σφαιρικά αλλά όχι επιφανειακά».
«Το στεγαστικό πρόβλημα όπως έχω δηλώσει πολλές φορές είναι ένα από τα κυριότερα που θα μας απασχολήσουν τα επόμενα χρόνια . Άποψη μου είναι ότι θα πρέπει να το δούμε σαν Χώρα σφαιρικά αλλά όχι επιφανειακά . Κυρίως όμως σύντομα διότι όσο περνά ο χρόνος το πρόβλημα μεγαλώνει και θα συνεχίσει να μεγαλώνει. Δυστυχώς οι ιθύνοντες δεν δείχνουν να έχουν κατανοήσει που εντοπίζεται το πρόβλημα ουσιαστικά και πόσο βαθύ είναι και το αντιμετωπίζουν με πιθανόν λάθος αφετηρία».
Ο ίδιος προτείνει συγκεκριμένες άμεσες κινήσεις όπως:
• η δημιουργία νέων φοιτητικών κατοικιών
• η ανακαίνιση παλαιών και εγκαταλειμμένων,
• η εκμετάλλευση άμεσα δημόσιων οικοπέδων και ανέγερση κατοικιών,
• τα κίνητρα χωρίς εξαιρέσεις για ανακαίνιση ακινήτων στους ιδιοκτήτες,
• οι κανόνες ασφάλειας στη βραχυχρόνια μίσθωση
Θεωρεί πως αυτά και «άλλα πολλά θα περιορίσουν το πρόβλημα σε μεγάλο βαθμό και θα αποσυμπιέσουν σταδιακά την κατάσταση».
Ενδιαφέρον έχουν και τα στατιστικά στοιχεία του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής σχετικά με τη ζητούμενη τιμή ενοικίου, που μοιράστηκε ο κ. Ποταμιάνος με την LIFO. Η μελέτη αφορά οικιστικά ακίνητα από 80 μέχρι 100 τ.μ από 1ο όροφο και πάνω.
Οι μεγαλύτερες τιμές ανα τετραγωνικό μέτρο παρατηρούνται στο Κέντρο και πέριξ αυτού, σε περιοχές όπως Μετς- Καλλιμάρμαρο και Κολωνάκι, αλλά και σε βόρεια και νότια προάστια. Εντύπωση προκαλούν και τα νούμερα για τις περιοχές του υπολοίπου Ατικής, όπως πχ Μαρκόπουλο, Κερατέα κλπ. Οι πίνακες που ακολουθούν αποτυπώνουν την κατάσταση σε ολόκληρο το λεκανοπέδιο.
ΠΟΜΙΔΑ- Στράτος Παραδιάς: «Αυτό που ζούμε σήμερα είναι ένα πολυπαραγοντικό φαινόμενο»
Η LIFO επικοινώνησε και με τον πρόεδρο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Στράτο Παραδιά, ο οποίος έδωσε τη δική του ερμηνεία για τις αυξημένες τιμές των ενοικίων.
«Αυτό που ζούμε σήμερα είναι ένα πολυπαραγοντικό φαινόμενο. Οι αξίες των ακινήτων και το ύψος των ενοικίων είναι πάντοτε συνάρτηση της κατάστασης στην οποία πορεύεται ολόκληρη η οικονομία. Μαζί ανέβηκαν το 2006-2009, μαζί κατέβηκαν το 2010-2016, και μαζί ξανανεβαίνουν σήμερα».
Σύμφωνα με τον ίδιο πάντως υπάρχουν και κάποιοι πρόσθετοι παράγοντες που σήμερα επηρεάζουν σοβαρά την κατάσταση στη μίσθωση κύριας κατοικίας.
Συγκεκριμένα αναφέρει:
1) «Ως γνωστόν, στη χώρα μας είναι ανύπαρκτος ο θεσμός της «κοινωνικής κατοικίας» (“social housing”) που είναι ιδιαίτερα δεδομένος σε όλη τη βόρεια Ευρώπη. Όποιος θέλει να μισθώσει κατοικία θα πρέπει να απευθυνθεί αποκλειστικά στον ιδιωτικό τομέα, ο οποίος μόνος του και αβοήθητος παρέχει τη λύση στο ζήτημα αυτό, στεγάζοντας σήμερα ένα τεράστιο αριθμό παλαιών ενοικιαστών με πολύ χαμηλά μισθώματα και με ασήμαντες αυξήσεις, όπως φαίνεται και από τα μηνιαία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, και ο οποίος όμως λειτουργεί υπό ολοένα και δυσμενέστερες γι΄ αυτόν συνθήκες».
2) Ένας άλλος πρόσθετος παράγοντας, σύμφωνα με τον Στράτο Παραδιά, σήμερα ενώ η ζήτηση κατοικιών παρουσιάζει αυξητική τάση, ιδιαίτερα για κατοικίες μεγαλύτερου εμβαδού λόγω της επέκτασης της τηλεργασίας κατά τη διάρκεια των lockdown, η προσφορά κατοικιών για μίσθωση μειώνεται σταθερά κάθε χρόνο για τους εξής λόγους:
-Προϊούσα έξοδος από την αγορά της μίσθωσης κατοικίας, μη ανακαινισμένων κατοικιών κατασκευής παλαιοτέρων δεκαετιών, κυρίως στα κέντρα των πόλεων, όταν εγκαταλείπονται από τους παλαιούς ενοικιαστές τους, λόγω τεραστίου κόστους υλικών και εργατικών τα οποία απαιτούνται για την λειτουργική και την επερχόμενη αναγκαστική ενεργειακή αναβάθμισή τους, το οποίο κόστος, οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν να αντιμετωπίσουν. Αποτέλεσμα είναι η ερήμωση των κατοικιών αυτών και η σταδιακή γκετοποίηση των πολυκατοικιών και των γειτονιών στις οποίες βρίσκονται οι κατοικίες αυτές. Η κατάσταση θα χειροτερεύσει δραματικά σε βάρος προεχόντως των ενοικιαστών, αν εφαρμοστεί σε λίγα χρόνια ο σχεδιασμός της Ε.Ε. περί απαγόρευσης εκμίσθωσης κατοικιών χαμηλής ενεργειακής κλάσης.
-Πλήρης ανυπαρξία κατασκευής νέων κατοικιών με σκοπό την εκμίσθωσή τους, λόγω ελαχιστοποίησης και της ανοικοδόμησης επί αντιπαροχή, που κατά τις προηγούμενες δεκαετίες ήταν ο βασικός τροφοδότης της αγοράς με κατοικίες προς εκμίσθωση.
-Πλήρης αποθάρρυνση των εκμισθωτών ακινήτων να διαθέτουν κατοικίες για μίσθωση κατοικίας λόγω της υψηλής φορολογίας εισοδήματος, έως και 45%, η οποία σε συνδυασμό και με τον ΕΝΦΙΑ, αποκτά κυριολεκτικά δημευτικό χαρακτήρα, και καθιστά άνευ αντικειμένου τη δραστηριότητα αυτή. Πώληση εν τέλει πολλών εκ των κατοικιών αυτών σε αγοραστές που θα τις χρησιμοποιήσουν κυρίως για ιδιοκατοίκησή τους.
-Παντελής έλλειψη στοιχειώδους προστασίας των εκμισθωτών από αφερέγγυους «ενοικιαστές» που εγκαθίστανται διαδοχικά σε ιδιωτικές κατοικίες με το εξ αρχής σχέδιο να μην πληρώσουν κανένα ενοίκιο, κοινόχρηστα και ύδρευση, ενώ επιδίδονται σε ρευματοκλοπές και καταστροφές σε αυτές! Η ανεξέλεγκτη δράση και πλήρης ατιμωρησία της καθαρά παραβατικής αυτής κατηγορίας που είναι ο «εφιάλτης» των εκμισθωτών, δημιουργεί στους τελευταίους συναίσθημα πλήρους ανασφάλειας και δικαιολογημένης επιφυλακτικότητας έναντι όλων των υποψηφίων ενοικιαστών, η συντριπτική πλειοψηφία των οποίων δίνει σκληρό αγώνα για να είναι κάθε μήνα συνεπής στις υποχρεώσεις τους.
Στη συνέχεια ο Στράτος Παραδιάς αναφέρθηκε στη δυνατότητα ευελιξίας σχετικά και με την προσφορά και ζήτηση κατοικιών προς ενοικίαση, καθώς επίσης κατέθεσε και συγκεκριμένες προτάσεις προκειμένου να βελτιωθεί η κατάσταση.
«Χρειάζεται να γίνει μια ισχυρή και εύστοχη παρέμβαση του Κράτους για την ανακαίνιση και προσφορά προς τους ενοικιαστές, κατοικιών για χρήση κύριας κατοικίας, η οποία θα πρέπει να περιλαμβάνει σοβαρά κίνητρα ώστε να αυξηθούν οι εκμισθωτές, βελτιώνοντας το πλαίσιο λειτουργίας του ιδιωτικού τομέα, και τα διαθέσιμα σπίτια στην αγορά, βοηθώντας ουσιαστικά την ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση των υπαρχουσών κατοικιών που σταδιακά έχουν τεθεί εκτός αγοράς από αδυναμία των ιδιοκτητών τους να τις ανακαινίσουν».
Τα κίνητρα που προτείνει η ΠΟΜΙΔΑ για αύξηση από τον ιδιωτικό τομέα της προσφοράς κατοικιών για χρήση κύριας κατοικίας είναι τα εξής:
• Επιδότηση στα πλαίσια του προγράμματος «ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ» της ενεργειακής αναβάθμισης των ενοικιαζόμενων κατοικιών με τους ίδιους όρους όπως και των ιδιοκατοικούμενων, και κατά το ενδιάμεσο διάστημα που αυτές είναι κενές από ενοικιαστή, -κάτι που σήμερα δυστυχώς δεν προβλέπεται- γιατί μόνον όταν είναι κενές είναι δυνατή η ανακαίνισή τους, και γιατί μόνον έτσι θα αντιμετωπιστεί η «ενεργειακή φτώχεια» που πλήττει κυρίως τους ενοικιαστές κατοικιών.
• Επιστροφή του 40% του κόστους των υλικών, και όχι μόνον των εργασιών, ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης των υπαρχουσών κατοικιών, εφόσον διατεθούν αποκλειστικά για χρήση τους ως κύρια κατοικία ιδιοκτητών ή ενοικιαστών και όχι για βραχυχρόνια μίσθωση ή άλλες χρήσεις.
• Μείωση του φόρου εισοδήματος στα μισθώματα κύριας κατοικίας κατά δέκα (-10) μονάδες και στα τρία ισχύοντα φορολογικά κλιμάκια, ώστε η φορολογία να είναι όχι μόνον δικαιότερη αλλά και ακαταμάχητο κίνητρο για διάθεση των κατοικιών στην αγορά της κύριας κατοικίας, αντί της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
• Κάθε άλλο «ενοικιοστασιακού τύπου» μέτρο θα μας οδηγήσει 50 χρόνια πίσω, με πρώτο θύμα του τους ίδιους τους ενοικιαστές, και ιδιαίτερα τη νέα γενιά τους
Τέλος αναφορικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση και το φαινόμενο με τα 9μηνα συμβόλαια σε ενοικιαστές τους οποίους οι ιδιοκτήτες απομακρύνουν για να χρησιμοποιήσουν τα διαμερίσματα σαν Airbnb τους θερινούς μήνες, ο Στράτος Παραδιάς ανέφερε:
«Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, που είναι ένα παγκόσμιο φαινόμενο, δεν προκάλεσε εξώσεις γιατί άνθισε στη χώρα μας τη δεκαετία του ’10 σε παλαιά, άδεια και εγκαταλελειμμένα σπίτια, διαμερίσματα, γραφεία και ημιτελή κτίρια. Σε αντίθεση με άλλες χώρες και γνωστές τουριστικές πόλεις με κορεσμένους αστικούς ιστούς, όπως η Βαρκελώνη, το Αμστερνταμ, η Αθήνα και άλλες πόλεις μας, είχαν και εξακολουθούν να έχουν, πολλές δεκάδες χιλιάδες κενά, ακατοίκητα ή και ημιτελή κτίρια και παλαιά εγκαταλελειμμένα διαμερίσματα ή και γραφεία, που προσφέρονταν για ανακαίνιση και τουριστική αξιοποίηση. Έτσι πολλά από αυτά ανακαινίστηκαν ή αποπερατώθηκαν και επιπλώθηκαν για τη χρήση αυτή, και καταχωρήθηκαν στις διεθνείς πλατφόρμες, χωρίς στην ουσία να αποστερήσουν στέγη από την υφιστάμενη αγορά των μισθώσεων. Ιδιαίτερα σε πολλές πολυκατοικίες, εγκαταλελειμμένα ισόγεια και ημιυπόγεια διαμερίσματα 50ετίας και άνω ανακαινίστηκαν, και οι διαχειριστές των πολυκατοικιών με χαρά μετά από πολλά χρόνια, ξαναεισέπραξαν κοινόχρηστα για τα διαμερίσματα αυτά»
Όπως υπογράμμισε στη LIFO ο Στράτος Παραδιάς, η βραχυχρόνια μίσθωση δεν ευθύνεται για την μείωση της προσφοράς μισθωμένης στέγης κύριας κατοικίας, αλλά κυρίως η παλαίωση του κτιριακού δυναμικού της χώρας και η οικονομική αδυναμία των εκμισθωτών να το εκσυγχρονίσουν!
«Η τεράστια χρησιμότητά του για τις οικονομίες και τις κοινωνίες των τουριστικών χωρών δεν αμφισβητείται παρά μόνον από όσους έχουν συμφέρον στην συνέχιση της μονοπώλησης των εσόδων από τον τουρισμό. Η αύξηση του αριθμού των τουριστών στη χώρα μας τα τελευταία χρόνια οφείλεται κυριολεκτικά στην άνθηση αυτής της δραστηριότητας, σε συνδυασμό και με την οικονομική κρίση, αλλά και με τις δυνατότητες μεσολάβησης που έχουν οι παγκόσμιες ηλεκτρονικές πλατφόρμες» τονίζει και καταλήγει σημειώνοντας:
• Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν επιδοτήθηκε από το Κράτος ούτε κατά την δημιουργία της υποδομής της, ούτε κατά την περίοδο του Covid!
• Η βραχυχρόνια μίσθωση σήμερα ανήκει ιδιοκτησιακά και ασκείται κατά 100% από ελληνικά χέρια, όταν η ξενοδοχεία περιέρχεται σταδιακά σε διεθνείς αλυσίδες και ξένα συμφέροντα!
• Η βραχυχρόνια μίσθωση διαχέει τα έσοδά της σε ευρύτερες κοινωνικές ομάδες, γι΄αυτό λέγεται και «οικονομία του διαμοιρασμού», σε αντίθεση με μεγάλο μέρος της ξενοδοχείας που με τα «βραχιολάκια» στα χέρια των «περιμανδρωμένων» τουριστών, τα κρατά αποκλειστικά δικά της!
• Η βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείται ήδη πολύ βαρύτερα, με συντελεστή που φτάνει το 45% και χωρίς καμιά έκπτωση δαπανών, σε αντίθεση με την ξενοδοχεία που φορολογείται με 22% και με έκπτωση όλων των δαπανών της!
• Τέλος οι εννεάμηνες μισθώσεις είναι μισθώσεις δευτερεύουσας και όχι κύριας κατοικίας, γι΄αυτό και είναι νόμιμη η συμφωνία για εννεάμηνη και μόνον διάρκειά τους, και νόμιμο το αίτημα των ιδιοκτητών για απόδοσή τους κατά τη λήξη τους.