H Πέμπτη 27 Φεβρουαρίου 2014 δεν αποκλείεται να αποδειχθεί ιστορική ημέρα για το Ελληνικό και ολόκληρη το Λεκανοπέδιο, καθώς θα ανοιχτούν οι δεσμευτικές προσφορές των επενδυτικών σχημάτων που έχουν δηλώσει το «παρών» στην κούρσα της αξιοποίησης του πρώην αεροδρομίου.
Έτσι, θα μάθουμε αν υπάρχει «πραγματικό» ενδιαφέρον για το Ελληνικό. Καθώς πρόκειται για mega-πρότζεκτ, η απόσταση ανάμεσα στην εκδήλωση ενδιαφέροντος και την κατάθεση δεσμευτικής προσφοράς δεν είναι αμελητέα. Στην περίπτωση του Ελληνικού γνωρίζουμε ότι μέχρι χθες «έτρεχαν» τρεις διαφορετικοί όμιλοι. Πρόκειται για την ελληνική Lamda Development του ομίλου Λάτση, τη βρετανική London & Regional και την ισραηλινή Elbit. Κάθε πρόγνωση αυτές τις ώρες μοιάζει παρακινδυνευμένη, ωστόσο μπορούμε να εικάσουμε ότι αν υπάρξουν, τελικά, δεσμευτικές προσφορές, το ένα σχήμα θα είναι πιθανότατα η Lamda Development.
Ο διαγωνισμός θα κριθεί σχετικά «επιτυχημένος», αν έχουμε τουλάχιστον δύο προσφορές. Αν υπάρξουν και τρεις, δεν το συζητάμε, θα βγούμε στους δρόμους. Τα δύσκολα θα αρχίσουν αν υπάρξει μόνο μια προσφορά (καθώς τα περιθώρια διαπραγμάτευσης περιορίζονται), ενώ είναι εντελώς περιττό να γράψουμε πόσο πίσω θα πάει όλη η ιστορία στο ενδεχόμενο μηδενικού ενδιαφέροντος. Αλλά ακόμα και με τα πιο ευνοϊκά σενάρια, θα χρειαστούν αρκετές εβδομάδες προκειμένου οι ιθύνοντες του ΤΑΙΠΕΔ (Ταμείο Αποκρατικοποιήσεων) να «ξεσκονίσουν» τις προσφορές, οι οποίες αξιολογούνται σε δύο κατευθύνσεις: σε ένα πρώτο επίπεδο εξετάζονται τα τεχνικά χαρακτηριστικά τους και μόνο αν κριθούν επαρκή θα ανοιχτούν και οι οικονομικές προτάσεις. Εδώ, όπως μου εξηγεί ο κ. Ανδρέας Ταπραντζής, εντεταλμένος σύμβουλος του ΤΑΙΠΕΔ, η επιλογή να ανακηρύσσεται κανείς πλειοδότης σε έναν διαγωνισμό με απόλυτο κριτήριο την οικονομική του προσφορά είναι καταξιωμένη διεθνής πρακτική που ενέχει και δικλείδες ασφαλείας ως προς την ποιότητα της συνολικής πρότασης. Συνήθως, αυτός που προσφέρει το μεγαλύτερο τίμημα έχει καταθέσει και την περισσότερο ποιοτική μελέτη.
H σύμβαση προβλέπει την «παραχώρηση» και την εκμετάλλευση του Ελληνικού και της παραλίας του Αγίου Κοσμά από ιδιωτικό επενδυτικό σχήμα για 99 χρόνια. Το τίμημα που αναμένεται να προσφερθεί υπολογίζεται σε 300 με 500 εκατ. ευρώ (προβλέπεται δυνατότητα τμηματικής καταβολής του τιμήματος 25% προκαταβολή και 75% σε βάθος 15 ετών), αν και υπερπολλαπλάσιες σε αξία θα είναι οι επενδύσεις που θα κληθούν να υλοποιήσουν οι ανάδοχοι: οι πιο μετριοπαθείς εκτιμήσεις τις υπολογίζουν σε 6 με 7 δισ. ευρώ. Πάντως, το ελληνικό Δημόσιο θα έχει και άλλα έσοδα από την παραχώρηση/πώληση του Ελληνικού, όπως π.χ. μερίδιο 30% επί των κερδών που εμφανίζει ο προτιμητέος επενδυτής, είτε στον ισολογισμό του, είτε από την πώληση/παραχώρηση περιουσιακών στοιχείων εντός του Ελληνικού. Ωστόσο, αυτή η μελλοντική πρόβλεψη εσόδων του Δημοσίου δεν καθορίζει τον πλειοδότη στον διαγωνισμό. Ακόμα, το Δημόσιο θα πρέπει να αναμένει περισσότερα έσοδα, αν και εφόσον λειτουργήσει καζίνο στην περιοχή.
Το «νέο» Ελληνικό
Ο τρόπος αξιοποίησης βασίζεται στον Νόμο 4062/2012 που ψηφίστηκε με αυξημένη πλειοψηφία από τη Βουλή την άνοιξη του 2012. Υπενθυμίζεται ότι η εκπόνηση αλλά και το πνεύμα του νόμου στηρίχθηκε στην πρόταση του καθηγητή Σπ. Πολλάλη. Μία από τις λιγότερο γνωστές πρόνοιες του διαγωνισμού έχει να κάνει με την υποχρέωση των υποψήφιων επενδυτών το master plan που θα καταθέσουν να έχει την υπογραφή αρχιτέκτονα, ο οποίος έχει κατά το παρελθόν βραβευτεί με το Pritzker Prize, το λεγόμενο «Νόμπελ» της Αρχιτεκτονικής. Μιλάμε, δηλαδή, για πολύ μεγάλα διεθνή ονόματα και σε αυτό το πλαίσιο έχει διαρρεύσει η πληροφορία ότι το σχέδιο της «ελληνικής» Lamda Development υπογράφει ο σερ Νόρμαν Φόστερ, ένα από τα μεγαλύτερα και ισχυρότερα ονόματα της αρχιτεκτονικής στον κόσμο, ο οποίος, αν ισχύουν οι σχετικές πληροφορίες, έχει προτείνει και την κατασκευή ενός υπερσύγχρονου ενυδρείου στο Ελληνικό.
Στον χώρο του παλιού αεροδρομίου, έκτασης 6.000 στρεμμάτων, θα «γεννηθεί» επί της ουσίας ένα νέο προάστιο, με το μελλοντικό μητροπολιτικό πάρκο να καταλαμβάνει περίπου το ένα τρίτο της συνολικής έκτασης, μεγαλύτερο δηλαδή από το Χάιντ Πάρκ του Λονδίνου και το Σέντραλ Παρκ της Νέας Υόρκης. Όσον αφορά την κάλυψη των νέων κτιρίων που θα ανεγερθούν για την εξυπηρέτηση του πάρκου, δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10% της συνολικής έκτασης των 2.000 στρεμμάτων που θα του αναλογούν. Ως μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης για κτίρια και εγκαταστάσεις εκτός πάρκου ορίζεται το 35%. Ναι, στο παλιό αεροδρόμιο δεν πρόκειται να δούμε συμβατικές πολυκατοικίες ή συμβατικά συγκροτήματα κατοικιών. Με βάση σχετικές μελέτες, μια «οικοπεδοποίηση» του Ελληνικού θα είχε ως αποτέλεσμα να δημιουργηθούν περίπου 2.500 μικρότερα οικόπεδα σε μια περιοχή με ήδη κορεσμένη αγορά. Το ακίνητο του Ελληνικού χρειάζεται μια εντελώς διαφορετική ανάπτυξη από αυτήν που προσφέρεται ήδη στην αγορά, μου επισημαίνει ο κ. Ανδρέας Ταπραντζής, και αυτό απαιτεί τη συμμετοχή αρχιτεκτονικών γραφείων με σημαντικές διεθνείς διακρίσεις και τεχνογνωσία που μπορούν να αντιμετωπίσουν τις προκλήσεις ενός πρότζεκτ αυτής της κλίμακας. Έτσι, στο Ελληνικό ετοιμαστείτε για κατοικίες που θα προορίζονται αποκλειστικά για πάρα πολύ πλούσιους ιδιοκτήτες, κυρίως ανθρώπους από το εξωτερικό, οι οποίοι θα κυνηγήσουν στην παραλιακή ζώνη της Αθήνας το μεσογειακό τους όνειρο.
Ψηλά κτίρια ή κοινώς ουρανοξύστες θα μπορούν να κατασκευαστούν μόνο κατ' εξαίρεση και αφού πρώτα η ανέγερσή τους έχει τεκμηριωθεί από ειδική μελέτη ως αναγκαία για λόγους τεχνικούς, ειδικών κατασκευών ή πρωτότυπων αρχιτεκτονικών λύσεων που αποβλέπουν στο να καταστήσουν την έκταση ή τμήμα αυτής σημείο προορισμού (landmark destination) ή «τοπόσημο» και δεν επιδεινώνουν το οικιστικό περιβάλλον όμορων κτιρίων ή οικιστικών περιοχών από την άποψη των συνθηκών ηλιασμού, φωτισμού και αερισμού. Γενικά, ο πλειοδότης επενδυτής υποχρεώνεται να περιγράψει στο masterplan μια βιώσιμη περιβαλλοντική στρατηγική που θα διασφαλίζει την προστασία του Ελληνικού και των γύρω περιοχών από αρνητικές περιβαλλοντικές επιπτώσεις.
Το Ελληνικό, ως ένα από τα μεγαλύτερα αστικά πρότζεκτ στον κόσμο, παρουσιάζει μεγάλο αναπτυξιακό ενδιαφέρον. Μέχρι το 2025 η συνεισφορά του στο ελληνικό ΑΕΠ υπολογίζεται στο 1,2%, ενώ θα δημιουργηθούν σταδιακά 35.000 νέες θέσεις εργασίας. Ανάλογος, περίπου, αριθμός θέσεων εργασίας αναμένεται να δημιουργηθεί κατά τη λειτουργία των εγκαταστάσεων. Ιδιαίτερα σημαντικό είναι ότι η αναπτυξιακή παράμετρος της συγκεκριμένης παρέμβασης έχει άμεση και μόνιμη επίδραση στην ευρύτερη οικονομική δραστηριότητα. Έτσι, ίσως, εξηγείται και η σταδιακή στροφή της κοινής γνώμης υπέρ της αξιοποίησης της έκτασης: σε πρόσφατη έρευνα οι κάτοικοι των γειτονικών περιοχών δήλωσαν στη συντριπτική τους πλειονότητα (85,4%) ότι συμφωνούν με την αξιοποίηση του ακινήτου του Ελληνικού. Μάλιστα, το μεγαλύτερο ποσοστό συμφωνίας (94,2%) παρουσιάζεται στους νέους ηλικίας 18-24.